Je li stan investicija? Bez dileme, u ovim se krajevima već godinama takvom smatra. Bilo da se radi o kupnji za stanovanje ili najam, vikendice na moru ili na selu, nemalo puta ćete čuti kako je to investicija sa sigurnim povratom. O tome koliko se isplati iznajmljivati kod nas (a u kasnijem postu i regiji) pisala sam već u ovdje – Isplati li se ulagati u nekretnine za najam?
Prije svega, da bi nešto zvali investicijom, ono mora donositi zaradu svom ulagatelju. Kada govorimo o nekretninama, one mogu donijeti vrijednost kroz
- povećanje tržišne vrijednosti (aprecijaciju) ili
- putem prihoda od najma.
Kako u ovom tekstu pišem o kupnji nekretnine za stanovanje, prihod od najma nije opcija osim ako dio kupljene nekretnine ne date u podnajam što i nije tako luda ideja.
Često ćete čuti kako vrijednost nekretnina može samo rasti. Odnosno, takva je teorija vladala sve do financijske krize 2008. godine kada se, osim pada vrijednosti na financijskim tržištima, strmoglavilo i tržište nekretnina. Bilo je potrebno gotovo 10 godina da se ono oporavi te u 2019. godini dostigne vrijednosti iz daleke 2008. To samo govori kako teorija o sigurnom i kontinuiranom rastu vrijednosti ‘ne drži vodu’. U načelu, dugoročno gledano, nekretnine rastu malo iznad inflacije. No, čak i da njihova vrijednost raste brže od inflacije, jesu li stvarno investicija?
Prije svega, primarna uloga nekretnine kupljene za potrebe stanovanja je obitavanje. Čak i u slučaju kada bi na tržištu mogli za nju postići dobru cijenu, istovremeno biste si morali osigurati alternativni smještaj. S druge strane, u slučajevima u kojima ju ne biste bili u stanju otplaćivati, morali biste prodavati. Teško bi tada govorili o investiciji jer praktično ne utječete na vrijeme kupnje ili prodaje. Ne zaboravimo također kako u nekretninu kontinuirano moramo ulagati kako bi zadržala svoju tržišnu vrijednost.
Ako nije investicija, treba li uopće kupovati?
Dosadašnja su istraživanja pokazala kako vlasnici nekretnina imaju višu neto imovinu nego unajmljivači (neto imovina je suma vrijednosti sve imovine minus sva dugovanja). O važnosti neto imovine pisala sam već puno puta na blogu, počni ovdje ako te zanima više.
To vrijedi čak i za one koji kupuju jeftinije nekretnine na manje atraktivnim lokacijama. I ne samo to, vlasnici nekretnina u prosjeku imaju i viši nivo financijske imovine nego unajmljivači.
Velik dio razlike dolazi iz odnosa prema štednji, budući je kupnja nekretnine često jedan od najefikasnijih načina prisilne štednje. Štednja onih koji rentaju nema takav karakter jer unajmljivanje nema iste posljedice. Propustiti plaćanje kredita za stan može rezultirati gubitkom nekretnine. Vrlo često takva kućanstva započinju i dodatno štedjeti za obnovu i održavanje doma ili kreiraju ‘krizni’ fond za slučaj gubitka posla. No često je i sam čin ostvarenja kupnje ima pozitivan efekt na ostale dugoročne financijske ciljeve.
Da li kupovati ako se planiram seliti?
Što ako je tvoj plan mijenjati posao, odseliti u drugi grad ili državu? Možda radiš na projektu koji traje samo dvije ili tri godine? Trebaš li kupovati?
Ukratko, trebaš se pitati koliko vremena planiraš živjeti u novom domu. Ukoliko je odgovor ispod 5 godina, gotovo sigurno bi trebalo odustati od kupnje jer najam bi trebao biti povoljnija opcija (vidi dolje).
U suprotnom, stan bi kupovao/la kao investiciju, a to je uvijek rizično gledajući na kratki rok. Često ćeš, doduše, čuti kako treba kupiti nekretninu jer ju uvijek možeš prodati. No, nije to baš uvijek tako. Nekretnine su vrlo često nelikvidna imovina, naročito one koje se ne nalaze na top lokacijama. Cijena koju možeš dobiti njenom prodajom ne mora nužno biti viša od one po kojoj si ju i sam kupio. To je često zbog visokih inicijalnih troškova stjecanja (porez, troškovi bilježnika, renoviranja). U načelu, što si dulje u određenoj nekretnini, veća bi trebala biti vjerojatnost povrata te investicije.
Kada je bolje kupovati, a kada unajmljivati?
Kao što ćete vidjeti iz analize koja slijedi, odgovor nije nimalo jednostavan. Vrtila sam ova svoj model nekoliko puta gore-dolje s raznim pretpostavkama pa ću vam pokušati razjasniti svoj način razmišljanja dok pišem ovaj post.
Uzmimo kako želite kupiti stan od 40m2 u Zagrebu (u izračunu možemo koristiti bilo koji grad) kojemu je cijena ‘kvadrata’ oko 1,940 eura (zadnji podaci uzeti sa stranice Numbeo). Pretpostavimo kako morate platiti porez na promet nekretnina (3%), dodatne troškove (administrativne) ćete platiti još oko 0,5% te ćete na inicijalno uređenje (često potrebno) potrošiti još 10% vrijednosti.
| Stan | Zagreb |
| m2 | 40 |
| Cijena po m2 | 1,940 |
| Nabavna vrijednost | 77,600 |
| Porez na nekretnine (@3%) | 2,328 |
| Troškovi akvizicije nekretnine (@0,5%) | 388 |
| Troškovi uređenja (@10%) | 7,760 |
| Ukupan trošak nabave nekretnine | 88,076 |
Pogledajmo sljedeća dva prilično oprečna scenarija i specifične pretpostavke u njima uključene:
| Pretpostavka | Scenario 1 | Scenario 2 |
| Visina depozita | 20% | nema |
| Godišnja stopa aprecijacije nekretnine | 0,5% | nema |
| Očekivani prinos na tržištima kapitala | 7% | 7% |
Pretpostavke koje vrijede za oba scenarija:
KUPNJA
- godišnje održavanje iznosi 1% tržišne vrijednosti nekretnine
- mjesečna najamnina iznosi 0,5% tržišne vrijednosti nekretnine (povećava se u scenariju u kojem nekretnina aprecira)
- efektivna kamatna stopa na stambeni kredit iznosi 3%
NAJAM
- mjesečno se investira iznos koji preostane nakon plaćanja najamnine uz gore navedeni očekivani prinos od 7%
- investira se iznos koji predstavlja uštedu na godišnjem održavanju nekretnine koji se u slučaju najma ne plaća
Promatrat ćemo stambene kredite uzete na period od 5, 10, 15, 20, 25 i 30 godina. Naravno kako će moguć period otplate ovisiti o primanjima kućanstava pa su realniji scenariji od 10 godina naviše.
Scenario 1: Kupnja je bolja opcija već nakon 8 godina
U gore navedenom scenariju točka pokrića (break-even) je negdje oko osme godine nakon koje se najam više nikako ne bi isplatio. Negativni efekti se samo kumuliraju (princip složenog ukamaćivanja) te je sve veći jaz između ove dvije opcije. Primijetite također kako na dulji period otplate kredita negativan efekt kamate također utječe na krivulju kupnje. Ukratko, na tako dugi rok otplate, platit ćete više oko 1.5x traženog iznosa kredita).
Visina depozita također prilično utječe na kalkulaciju. U slučaju gdje osoba raspolaže početnim iznosom od 20% iznosa potrebnog financiranja i taj iznos u varijanti najma može uložiti uz 7%, opcija najma postaje povoljnija do 15 godine, a ne osme kao u originalnim postavkama.
Međutim, element koji najviše utječe na ovu razliku je godišnja stopa aprecijacije (povećanja vrijednosti) nekretnine od 0,5%. Koliki je njen pozitivan utjecaj od gore najbolje se vidi u scenariju 2.
Scenario 2: Kupnja je bolja opcija tek nakon 27 godina
U ovom pak scenariju, bez godišnje aprecijacije koja značajno utječe na prethodni rezultat, kupnja je i dalje bolja opcija na period od 30 godina, no ovdje najam nije nužno nepovoljnija opcija. Točka pokrića je negdje u 27 godini.
Nemojmo zaboraviti kako je pretpostavljen prinos dobiven investiranjem viška na tržištu kapitala u oba scenarija relativno visok što također ima značajan efekt u ovoj analizi. Isti ovaj scenarij uz 3% prinosa donio bi točku pokrića u 15 godini.
I za kraj, nije nevažno reći kako je visina kamatne stope na kredite također jedan od presudnih faktora u kalkulaciji. U oba scenarija smo koristili pretpostavljenih 3% koliko danas iznose efektivne kamatne stope većine banaka u Hrvatskoj. Međutim, u slučaju porasta kamatnih stopa za 1%, kupnja je bolja opcija u Scenariju 1 tek nakon 24 godine, a u Scenariju 2 je najam, bez dileme, bolja opcija.
Zaključno
Iz gore navedenog je prilično jasno kako ne postoji univerzalan odgovor na pitanje kupnje ili najma jer je ono podložno brojnim utjecajima. Međutim, gledano na dugi rok, kupnja nekretnine bi u većem broju slučaja trebala biti bolja opcija. Ili se bar tako čini 🙂
TREBAŠ POMOĆ OKO SVOJIH FINANCIJA?
Prijavi se za COACHING!
Ako se mučiš sa svojim financijama i ne znaš odakle krenuti, a naročito ne znaš kako:
- realno ocijeniti svoju trenutnu financijsku situaciju
- definirati svoje kratkoročne i dugoročne financijske ciljeve
- izraditi osobni financijski plan
- definirati koliko je potrebno štedjeti za financijske ciljeve (poput kupnje nekretnine, auta, mirovine)
- početi investirati te
- definirati optimalan investicijski portfelj
prijavi se za više informacija o načinu rada i cijeni ovdje: ZANIMA ME COACHING.
Ukoliko ste ipak više zainteresirani za jednodnevne edukacije o temama financija i investiranja, pogledajte OVDJE.
Iz dosadašnjeg iskustva shvaćam kako je većini samo malo financijskog znanja potrebno za ogromne pomake financijskom životu. Nemojte oklijevati saznati kako.
