Uvođenjem poreza na nekretnine od 1. siječnja 2025. godine država se poželjela uhvatiti u koštac s (navodno) ogromnim brojem neiskorištenih nekretnina (bilo bi lijepo negdje vidjeti konkretnu analizu) s jedne strane te gotovo kroničnim problemom priuštivosti stanova s druge. Oporezivanjem se trebalo obuhvatiti sve one jedinice koji se ne koriste za stanovanje ili koje su, vjerojatno još češće, neprijavljene za potrebe oporezivanja. Isto tako, još jedan namet u obliku ovog poreza stavio je jedan broj kratkoročnih iznajmljivača u teži položaj (nakon istovremenog povećanja paušalnog oporezivanja ‘po krevetu’) zbog čega su neki od njih odlučili svoj stan (apartman) dati u dugoročan najam. O detaljima ovog poreza pisala sam u tekstu ovdje, a o tome u kojoj mjeri se isplati kratkoročan u odnosu na dugoročan najam ovdje.
Što se smatra dugoročnim najmom?
Uvjeti najma nekretnina, obveze i porez na prihod od najma definirani su kroz nekoliko zakona i pravilnika. To su primarno Zakon o najmu stanova (na snazi od 1. siječnja 2025. godine), Zakon o obveznim odnosima (na snazi od 30. prosinca 2023. godine), Zakon o porezu na dohodak te Pravilnik o porezu na dohodak. Prema navedenim propisima, ne postoji izričita definicija koja navodi koji je to točan rok koji se smatra dugoročnim (npr. 12 mjeseci), međutim, u praksi se dugoročnim smatra najam stana namijenjen stanovanju to na rok duži od 30 dana, kada se i potpisuje Ugovor o najmu stana. Treba napomenuti kako se, sukladno novom Zakonu o porezu na nekretnine, plaćanja poreza na nekretnine izuzimaju sve one koje su u najmu najmanje 10 mjeseci godišnje pa je to, bar kolokvijalno, postao razlikovni kriterij kratkoročnog i dugoročnog najma.
Prednosti dugoročnog u odnosu na kratkoročan najam
Ukratko, moglo bi se reći da su osnovne prednosti dugoročnog najma u odnosu na kratkoročni:
- troškovi pripreme, ulaganja, opremanja su jednostavniji te nisu strogo definirani niti propisani (jedini uvjet je da nekretnina mora biti funkcionalna za stanovanje). Dobar primjer je kako je za potrebe kratkoročnog (turističkog) najma potrebno pribaviti atest plinskih instalacija, bojlera i struje te izraditi plan evakuacije što je kod dugoročnog najma očito ostavljeno korisniku na brigu (a i testiranje 😉)
- zaključivanje Ugovor o najmu s najmoprimcem uz mogućnost solemnizacije ugovora kod javnog bilježnika
- stalni prihod tijekom cijelog razdoblja iznajmljivanja
- niži troškovi – tekuće režije plaća najmoprimac, troškovi čišćenja nisu učestali kao kod kratkoročnog
- ne plaća se porez na nekretninu ako je najam duži od 10 mjeseci (kumulativno u godinu dana)
Naravno, dugoročni najam ima i svoje nedostatke, a neki najznačajniji su:
- obično niži prihod i zarada od kratkoročnog najma (što moguće više nije više slučaj s dodatnim oporezivanjem)
- moguće viši porez – porez na dohodak od imovine u odnosu na paušalni porez po krevetu
- nekretnina nije dostupna za osobne potrebe za vrijeme iznajmljivanja
Koji su koraci ako želite dati svoju nekretninu u dugoročan najam
Vlasnik nekretnine (najmodavac) svoju nekretninu može dati u dugoročni najam (najmoprimcu). No, pri tome potrebno je znati i dobro definirati uvjete pod kojima se nekretnina iznajmljuje i to sve odrediti u Ugovoru o najmu. Naravno, važno je pridržavati se zakonskih propisa koji točno definiraju i određuju najvažnije elemente takvog ugovornog odnosa kako bi ugovor bio valjan i pravno provediv za obje strane. Proces stavljanja nekretnine u dugoročni najam odvija se u nekoliko koraka, a to su:
- Zaključivanje ugovora o najmu (najmodavac i najmoprimac) uz mogućnost ovjere kod javnog bilježnika
- Dostava Ugovora u Poreznu upravu u roku od 8 dana od dana zaključenja ugovora / ako je Ugovor ovjeren kod javnog bilježnika, tada Ugovor u Poreznu treba dostaviti javni bilježnik
- Rješenje o utvrđivanju obveze poreza na dohodak od imovine s iznosom mjesečnog poreza koji se mora platiti do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec kojeg izdaje Porezna uprava
- Prijava najmoprimca – boravište / prebivalište (prema Zakonu o prebivalištu, ako se stan daje u najam duže od 3 mjeseca)
Zašto je važan ugovor o najmu
Ugovorom o najmu se određuju međusobni odnosi ugovornih strana – najmodavca i najmoprimca. U njemu se definiraju najvažnije stavke poput:
- ugovorne strane,
- opis stana,
- iznos najma i način plaćanja,
- trajanje najma,
- obveza plaćanja i popis svih vrsta troškova koje su u obvezi plaćanja (režijski troškovi i slično)
- održavanje stana,
- odredbe o korištenju zajedničkih prostorija,
- odredbe o primopredaji stana (Zapisnik o primopredaji nekretnine ključan je dokument kojeg je potrebno pripremiti i ispuniti nakon svake primopredaje nekretnine, bilo da se radi o kupnji, najmu ili zakupu. Ovaj dokument, koji se sastavlja u trenutku predaje ključeva, detaljno bilježi stanje nekretnine, uključujući popis namještaja, broj predanih ključeva, do stanja brojila za potrošnju električne energije, vode i plina. Njegova uloga je nezamjenjiva u sprječavanju budućih nesuglasica, posebno u vezi s eventualnom štetom ili režijskim troškovima).
- raskid / otkaz ugovora
- prekid Ugovora
- prava i obveze najmodavca i najmoprimca i sl.
Ugovor o najmu zaključuje su u pisanom obliku. Ne mora se ovjeriti kod javnog bilježnika, ali ovjera solemniziranog ugovora ima snagu ovršne isprave. Ukoliko ugovor nije ovjeren kod javnog bilježnika, najmodavac ga mora dostaviti u roku od 8 dana od dana zaključenja ugovora u Upravni odjel / Poreznu upravu kao i svaku promjenu bitnih odredbi ugovora koje imaju utjecaj na iznos poreza. Zakon predviđa i novčanu kaznu ukoliko to najmodavac ne učini.
Ako je Ugovor ovjeren i solemniziran kod javnog bilježnika, tada je javni bilježnik dužan najkasnije u roku od 30 dana dostaviti Ugovor u Poreznu gdje se evidentira promjena u vezi porezne obveze i promjene se unose u Registar poreznih obveznika (RPO).
Koja je razlika ovjere potpisa kod javnog bilježnika i solemnizacije ugovora?
Ovjera potpisa je proces kojim javni bilježnik potvrđuje identitet osobe koja je potpisala dokument, a to ne uključuje provjeru sadržaja dokumenta niti pruža pravno mišljenje o njegovoj valjanosti te ne daje pravnu težinu kao što to čini solemnizacija ugovora.
Solemnizirani ugovor o najmu stana potvrđuje i ovjerava javni bilježnik. Pri tome provjerava da li je ugovor o najmu stana pisan prema Zakonu o najmu stana i da li odgovara propisanoj formi. Također, čita i tumači članke ugovora o najmu stana i pritom objašnjava i upozorava ugovorne strane na pravne posljedice na koje se odnosi ovršna klauzula. Solemnizirani ugovor je pravno obvezujući ugovor s ovršnom odredbom, a to znači da najmodavac ima pravo na brz i efikasan pravni postupak naplate ukoliko najmoprimac ne plati svoje obveze. To u praksi znači da u slučaju da najmoprimac ne plati najamninu i ne želi iseliti iz stana, najmodavac na temelju takve isprave može odmah pokrenuti ovršni postupak radi prisilne ovrhe na imovini i ovrhe radi iseljenja. Ukratko, temeljem takvog Ugovora, najmoprimac pristaje na provođenje postupka neposredne prisilne ovrhe u slučaju ako ne plaća najam.
Proces u praksi se odvija na sljedeći način:
- ukoliko najmoprimac ne plaća najamninu ili se ne želi iseliti u dogovorenom roku, najmodavac pokreće ovrhu
- podnosi prijedlog nadležnom sudu prema mjestu gdje se nekretnina nalazi
- prilaže ovršnu ispravu (solemnizirani ugovor)
- sud donosi Rješenje ako je sve pravno valjano
- provodi se ovrha (npr. naplata preko računa)
Komentar stručnjaka za nekretnine: Ako se solemnizira ugovor o najmu stana koji je sklopljen na određeno vrijeme, a najčešće je to na godinu dana, te nakon što se ugovor prešutno obnovi postoji velika mogućnost da javni bilježnik neće potvrditi ovršnu klauzulu ukoliko najmodavac nakon prešutnog obnavljanja ugovora pokrene ovrhu jer većina javnih bilježnika smatra da je ugovor istekao. S druge strane, manji broj javnih bilježnika će ipak potvrditi ovršnu klauzulu na ugovoru, ali će upozoriti najmodavca da je neizvjesno kako će sud reagirati ukoliko najmoprimac uloži prigovor. Kako bi najmodavac bio bezbrižnan, preporučujem da ugovorne strane produže ugovor o najmu stana na način da solemniziraju aneks ugovoru. Aneks bi trebao biti u istoj formi kao i sam ugovor stoga je potrebno solemnizirati ga. Naravno, ukoliko se solemnizira ugovor o najmu stana koji se sklapa na neodređeno vrijeme, ovršne klauzule vrijede do njegovog raskida.
Trajanje ugovora o najmu
Ugovor se može zaključiti na određeno ili neodređeno vrijeme trajanja. Kada je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, tada se obnavlja automatski na isto razdoblje, osim ako jedna od strana ne želi produžiti ugovor ili želi promijeniti uvjete. Ako najmodavac želi izmijeniti neke od uvjeta ugovora, mora o tome poslati obavijest najmoprimcu najmanje 30 dana prije isteka ugovora. Najmoprimac ima rok od 15 dana da novu ponudu prihvati, a ako to ne prihvati, smatrat će se da ne želi produžiti ugovor.
Otkaz ugovora
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu prije isteka roka, ali prvo mora pisano dati opomenu najmodavcu i tražiti da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz, osim u slučaju kada najmoprimac više od 2 puta postupa suprotno Zakonu. Otkaz ugovora mora biti u pisanom obliku s obrazloženjem.
Razlozi kada najmodavac može dati otkaz su:
- ako najmoprimac ne plati najam i troškove u ugovorenom roku,
- ako daje stan ili dio stan u podnajam,
- ako najmoprimac ometa druge stanare,
- ako u stanu boravi i neka druga osoba koja nije navedena u ugovoru bez dopuštenja najmodavca,
- ako najmoprimac koristi stan za neke druge namjene, a ne za stanovanje.
Otkazni rok u ovim slučajevima je 3 mjeseca i to od prvog dana sljedećeg mjeseca od kada je otkaz primljen.
Također, ako je ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, tada osim svega navedenog, najmodavac može raskinuti ugovor i ako u se u taj stan namjerava useliti osobno vlasnik stana ili netko od njegovih potomaka, roditelja ili osoba koje najmodavac mora uzdržavati. U ovom slučaju, najmodavac može otkazati ugovor samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan isto na neodređeno vrijeme. Otkazni rok u ovom slučaju je 6 mjeseci.
Raskid ugovora
Najmodavac može raskinuti ugovor i to u pisanom obliku s obrazloženjem i rokom iseljenja koji ne može biti kraće od 15 dana, ako:
- najmoprimac nanosi štetu i u roku od 30 dana nije uklonjena šteta koju je najmoprimac napravio u zajedničkim prostorijama ili dijelovima zgrade,
- ako radi neke preinake u stanu, zajedničkim prostorijama bez pisane suglasnosti najmodavca.
Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku, može se podnijeti tužba za iseljenje i tako pokrenut postupak je hitan.
Najmoprimac također može tražiti izmjenu ili raskid ugovora u nekim slučajevima:
- u slučaju promijenjenih okolnosti koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora ( najčešći primjeri iz sudske prakse su: gubitak posla, smanjenje prihoda, ozbiljna bolest / invaliditet, preseljenje zbog posla u drugi grad, prirodne nepogode – potres, poplave koje su učine stan neupotrebljivim, promjene obiteljskih okolnosti)
- neodržavanja stana (nisu učinjeni popravci i stan nije više zbog prijavljenih kvarova i nema uvjete za stanovanje i slično)
Znači, ukoliko najmodavac ne pristaje na pregovore o izmjeni ili raskidu ugovora, najmoprimac može pokrenuti sudski postupak, a nadležni sud tada utvrđuje ima li osnove za opravdanje raskida / otkaza ugovora.
Periodički pregled stana najmodavca
Najmodavac ima pravo, uz prethodnu pisanu ili usmenu najavu najmanje 48 (četrdeset osam) sati unaprijed, pregledati stan radi provjere održavanja, korištenja i radi planiranog održavanja ili popravaka. Pregled se može obaviti najviše jednom mjesečno, osim u slučajevima hitnih popravaka, kada se pregled može izvršiti bez prethodne najave, ako bi odgoda mogla prouzročiti veću štetu (npr. puknuće cijevi, požar, provala). Najmoprimac se obvezuje omogućiti pristup stanu u razumnom roku nakon najave pregleda. Najmodavac je dužan obaviti pregled u razumnom vremenskom terminu, poštujući pravo najmoprimca na privatnost i mirno uživanje stana. U svakom slučaju, najmodavac nema pravo ulaska u stan bez pristanka najmoprimca, osim u slučajevima hitnosti kako je prethodno navedeno, sukladno članku 34. Ustava Republike Hrvatske.
Potvrda o plaći / prihodima u svrhu utvrđivanja platne sposobnosti
Zemlje s jačim institucionalnim najmom i profesionalnim iznajmljivačima (npr. Njemačka, Austrija, Nizozemska, Belgija, Finska, Francuska, Švedska) češće standardiziraju zahtjev za potvrdom o plaći. U drugim zemljama, osobito u jugoistočnoj i srednjoj Europi, praksa je često neformalna, i iako zakon to ne zabranjuje, nije dio uobičajene procedure. Potvrda o plaći smatra se osobnim podatkom, te je potrebno pridržavati se Zakona o zaštiti osobnih podataka (NN 42/2018, 106/2018), koji provodi Opću uredbu o zaštiti podataka (GDPR). Traženje potvrde o plaći od budućeg najmoprimca u RH nije zabranjeno, ali mora biti provedeno u skladu s važećim zakonima o zaštiti osobnih podataka. Potrebno je osigurati da se ta informacija koristi samo u svrhu procjene kreditne sposobnosti najmoprimca, te da se radi o slobodnom pristanku najmoprimca na pružanje tih podataka.
Prijava boravišta / prebivališta prema Zakonu o prebivalištu
Zakon o prebivalištu također navodi obvezu prijavu podataka da je vlasnik stana dao na korištenje drugoj osobi na razdoblje duže od 3 mjeseca, a za ovaj prekršaj predviđena je i novčana kazna u iznosu od 660 do 1.990 eura. Dakle, prema odredbama ovog Zakona, vlasnik stana ima i ovu obvezu.
Iznos najma i oporezivanje
Ugovorom je potrebno odrediti iznos najma, način plaćanja te vrstu i način plaćanja svih ostalih troškova (struje, vode, komunalne naknade, pričuve…). Ako je ugovor na neodređeno vrijeme trajanja, tada se iznos najma može mijenjati tek nakon isteka roka od 1 godine i to na način da iznos najma može biti najviše do 20% veći od prosječne najamnine u istom naselju, a podatke o toj prosječnoj cijeni daje upravni odjel lokalne samouprave. Ako je novi iznos najma veći od tih 20%, tada najmoprimac može putem suda tražiti utvrđivanje iznosa najma.
S obzirom na navedene specifičnosti iznosa najma s ugovorenim neodređenim i određenim rokom trajanja, može se zaključiti da sklapanje ugovora na određeni rok ima manje zakonskih ograničenja, te daje veće pogodnosti najmodavcu kod izmjena određenih odredbi, tj. kod otkaznog roka, iznosa najma. Iznos najma je važan zbog određivanja iznosa poreza koje najmodavac mora plaćati. Važno je i znati da se iznos najma treba ugovoriti u tržišnom iznosu (prema prosječnim cijenama najma mjesta u kojem se nekretnina nalazi i slične površine koja se koristi), jer u protivnom, Porezna uprava će utvrditi kod izračuna obveze plaćanja poreza dohodak prema takvim tržišnim cijenama.
Porez na dohodak od imovine plaća se na iznos najamnine umanjene za 30% izdataka po stopi od 12%.
Primjer:
Utvrđivanje dohotka od najma imovine i utvrđivanje poreza na dohodak od imovine u slučaju kada je ugovoreni iznos mjesečne najamnine od 400€ za stan površine 35 metara četvornih. (prosječna cijena najma u Zg u 2024. godini je oko 14 eura po metru četvornom)
| opis | iznosi u eurima |
| Mjesečni iznos najma | 500,00 |
| Izdatak – 30% ostvarenog najma | 150,00 |
| Iznos porezne osnovice | 350,00 |
| Iznos poreza 12% | 42,00 |
| Neto mjesečni primitak | 458,00 |
Iz primjera je vidljivo da je mjesečna obveza plaćanja poreza najmodavca 42 eura, odnosno godišnji iznos je 504 eura, dakle gotovo jednako mjesečnom iznosu ugovorenog najma.
Važno:
- dohodak od najma imovine se smatra konačnim dohotkom i ne treba se nigdje prijavljivati po godišnjem obračunu
- ne ulazi u godišnji obračun poreza na dohodak i ne može se ostvariti pravo na osobni odbitak
Prosječna cijena najma stana ovisi o nekoliko faktora: prvenstveno o lokaciji, uređenosti stana, prostorijama koje se daju na korištenje i slično.
Promjena Zakona od 1. siječnja 2025. donosi i promjenu pripadnosti poreza na dohodak po osnovi dohotka od najma i zakupa nekretnina prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.
Jeste li svoju nekretninu dali u dugoročan najam? Kakva su vam iskustva? Što još smatrate važnim znati kod ovakvog tipa najma?
