Od 1. srpnja 2025. godine na snagu su stupile važne promjene u kreditiranju – od izračuna kreditne sposobnosti do novih uvjeta za stambene kredite. Ako razmišljaš o kupnji ili gradnji nekretnine ili pak o refinanciranju postojećeg kredita, važno je razumjeti kako ove promjene utječu na tvoje mogućnosti financiranja takvog pothvata.
S istom plaćom, manja kreditna sposobnost
Kreditna sposobnost kod većine kredita temelji se na Ovršnom zakonu. Iako se zakon nije promijenio, promijenila se osnovica koja treba ostati za život, a ta osnovica se mijenja kako raste prosječna neto plaća. Za 2025. godinu prosječna neto plaća utvrđena je u iznosu od 1.302 eura (za 2024. godinu 1.131 eura), dok osnovica sada iznosi 868 eura (umjesto 754 eura). Ova osnovica od 868 eura koristi se za sva primanja koja su veća od 1.157 eura. Za plaće manje od tog iznosa, osnovica je ¾ plaće. Za one kojima primanja nisu porasla u 2025. u odnosu na 2024., kreditna sposobnost sada je manja nego prethodne godine neovisno o dodatnim ograničenjima koje je uveo HNB (o kojima pišem kasnije u tekstu).
| Primjer utjecaja promjene osnovice na kreditnu sposobnost (u EUR) | ||
|---|---|---|
| Neto plaća | Max kredit 2024. godina | Max kredit 2025. godina |
| 1.500 | 160.000 | 140.000 |
| 2.000 | 270.000 | 248.000 |
| 2.500 | 378.000 | 358.000 |
Kao što je vidljivo iz gornje tablice, značajno su niži iznosi kredita koji se mogu dobiti samom činjenicom povećanja ove osnovice.
Dodatna ograničenja kreditne sposobnosti kod stambenih i gotovinskih kredita
S početkom srpnja 2025. godine na snagu su stupili novi kriteriji kreditiranja sukladno odluci HNB-a koje za cilj imaju sprječavanje prekomjernog zaduživanja. Jedan od kriterija je ograničavanje maksimalnog iznosa zaduženosti u odnosu na mjesečna primanja. Sve do srpnja 2025. godine banke su mogle odobriti kredite kod kojih je mjesečna obveza iznosila čak do 70% mjesečnih neto primanja. Sada je prag tih obveza spušten kako slijedi:
| Ograničenja maksimalnog iznosa zaduženosti | |
|---|---|
| Tip kredita | Max mjesečni anuitet/rata u odnosu na primanja |
| Stambeni | 45% primanja |
| Nenamjenski | 40% primanja |
Ova promjena kod stambenih kredita najviše se odrazila na tražitelje kredita s primanjima većim od 1.600 EUR. Kod gotovinskih kredita, osjetnije pogađa one s primanjima iznad 1.400 EUR koji imaju veći broj postojećih zaduženja.
| Anuitet uz rok otplate 30g i kamatnu stopu 3,20%) | |||
|---|---|---|---|
| Neto plaća | Max anuitet/rata bez ograničenja | Max anuitet/rata uz ograničenje 45% | % umanjenja kreditne sposobnosti |
| 1.600 | 732 | 720 | -1,64% |
| 1.800 | 932 | 810 | -13,09% |
| 2.000 | 1.132 | 900 | -20,49% |
| 2.200 | 1.332 | 990 | -25,68% |
Evo kako to izgleda kada se pogledaju iznosi kredita koje je moguće dobiti uz iste razine neto primanja:
| Iznos kredita uz rok otplate 30g i kamatnu stopu 3,20%) | |||
|---|---|---|---|
| Neto plaća | Iznos kredita prije ograničenja | Iznos kredita nakon ograničenja | % umanjenja kreditne sposobnosti |
| 1.600 | 169 tisuća | 166 tisuća | -1,64% |
| 1.800 | 216 tisuća | 187 tisuća | -13,09% |
| 2.000 | 261 tisuća | 208 tisuća | -20,49% |
| 2.200 | 308 tisuća | 229 tisuća | -25,68% |
Maksimalni LTV
Druga ključna promjena odnosi se na LTV (Loan to Value). U većini slučajeva više nije moguće dobiti kredit do 100% procijenjene vrijednosti, nego do najviše 90%, a kao osnovica uzima se niža vrijednost između kupoprodajne cijene i procjene. Za mnoge mlade 10% vlastitih sredstava je izazov, osobito u većim gradovima gdje cijene nekretnina dosežu 175.000 do 250.000 EUR za stan od 50 m². U praksi se takve situacije najčešće rješavaju kroz dodatni kredit, zalog druge nekretnine ili drugu ušteđevinu.
| Maximalni LTV | ||
|---|---|---|
| Vrijednost nekretnine | Max iznos kredita prije ograničenja | Max iznos kredita uz ograničenje |
| 100.000 | 100.000 | 90.000 |
| 150.000 | 150.000 | 135.000 |
| 200.000 | 200.000 | 180.000 |
Primjer 1: Niža kupoprodajna cijena
Osoba kupuje stan za 80.000 EUR, a procjena je pokazala vrijednost od 85.000 EUR. Banka u obzir uzima nižu vrijednost, kupoprodajnu cijenu, i odobrava kredit od 72.000 EUR. Razliku od 8.000 EUR mora pokriti vlastitim sredstvima koje je ranije uspio/la uštedjeti.
Primjer – niža procjena
U drugom slučaju osoba kupuje stan za 175.000 EUR, procjena je bila 165.000 EUR. Po novim pravilima, banka mu je mogla odobriti do maksimalno 148.500 EUR. Vlastito učešće koje je nedostajalo do isplate kupoprodajne cijene, 26.500 EUR, je zamijenio zalogom na dodatnoj nekretnini koja nije imala tereta. Tako mu je banka odobrila kredit u punom iznosu kupoprodajne cijene stana 175.000 EUR. Time je mogao zatvoriti potrebnu razliku i realizirati kupnju bez vlastitih sredstava.
Iznimke od trenutnih pravila
HNB-ova pravila ipak predviđaju iznimke. Banke mogu odobriti kredit i do 100% vrijednosti nekretnine pa čak i odstupiti od izračuna kreditne sposobnosti. Banke imaju unaprijed određene kvote za takve kredite (ne više od 20% ukupno isplaćenih kredita u prethodnom tromjesečju), no važno je znati da nije moguće garantirati odobrenje kredita po fleksibilnijim uvjetima. Radi se o ograničenim kvotama i takve se odluke donose individualno – nema garancije odobrenja.
Stambeni krediti – trenutno stanje na tržištu prema kompare.hr
U radu s klijentima nakon 1. srpnja vidimo da se tržište kredita promijenilo, ali nije stalo. Kreditna sposobnost je nešto niža, učešće je u pravilu obavezno, a sudužnici i dodatna primanja često su važan dio za realizaciju kredita. Kamatne stope u kreću se od 2,69% do 3,80%, ovisno o banci i bonitetu klijenta. Stoga, i dalje postoji mogućnost povoljnog zaduživanja, posebno za one koji planiraju na vrijeme i imaju barem dio ušteđevine. To olakšava dogovor s bankom i ostavlja više prostora za prilagodbu. Naš savjet je da se u proces krene uz dobru pripremu: provjera kreditne sposobnosti, planiranje vlastitih sredstava i razgovor s posrednikom mogu uvelike pojednostaviti cijeli put do stambenog kredita.
*kompare.hr je najveći nezavisan komparator s više od 10 godina iskustva u posrednovanju pri realizaciji svih vrsta kredita. Surađuju s većinom banaka i tako omogućavaju da na jednom mjestu doznaš svoje kreditne mogućnosti i uvjete kredita na tržištu. Oni to rade potpuno besplatno za tebe, a javiti im se možeš ovdje (sadrži affiliate link).
Na istu temu pogledaj i specijal podcast:
