U ovom sam vodiču nastojala sažeti sve ono što smatram važnim i o čemu sam pisala u nekoliko odvojenih tekstova tijekom posljednjih par godina na ovom blogu. Namijenjeno je svima onima koji se upuštaju u kupnju svoje prve nekretnine, a i nešto starijima koji žele pomoći svojim potomcima pri takvim važnim životnim odlukama.
Sadržaj
1. Svi imaju nekretnine, moram i ja?
Imaš već dosta godina, vrijeme je za osamostaljenje. Svi oko tebe posjeduju nekretninu. Ili bar maštaju o tome. Govore ti kako je to dobra investicija u budućnost. Kako se iznajmljivanje ne isplati, bacanje novaca ‘u vjetar’. S druge strane, želiš vidjeti svijeta, putovati. Možda čak neko vrijeme provesti radeći u inozemstvu sada kada je to puno lakše nego prije. Ako kupiš nekretninu, neće li te to ograničiti u životnim mogućnostima? Možda bi mogao/la taj novac pametnije iskoristiti? Na primjer, dugoročno investirati ili obrazovati se? Uostalom, možeš li si priuštiti tako nešto? Imaš li dovoljno za depozit i na koliko godina uopće se obvezati otplaćivati kredit? Što ako ne budeš mogao raditi ili ostaneš bez posla? U stan treba svako malo i ulagati. I na kraju, kako znati koju veličinu stana ili kuće kupiti?
2. Je li posjedovati nekretninu 'normalno'?
Visok postotak nekretnina u privatnom vlasništvu kakvo imamo u Hrvatskoj (oko 90%) nije toliko uobičajeno u drugim zemljama EU (prosjek EU je oko 70%). Najviši postotak vlasništva imaju Rumunji (96%). S druge strane, neke od najbogatijih članica Unije, kao što su Njemačka (51%) i Austrija (55%) nalaze se na samom začelju liste (vidi Eurostat). U velikom broju slučajeva, takav visok postotak vlasništva često je rezultat nasljeđivanja ili percepcije nekretnine kao investicije, što u drugim zemljama nije slučaj. Isto tako, visok postotak vlasništva ne znači i ugodno stanovanje. Čak 47% Rumunja živi u prenatrpanim kućama ili stanovima. No, niti kod nas nije ništa bolje, nešto malo ispod 40% (prosjek EU je oko 16%).
3. Je li nekretnina investicija?
No je li, onda, kupnja stana ili kuće investicija? Bez dileme, kod nas se ona već godinama takvom smatra. Bilo da se radi o kupnji stana za stanovanje ili iznajmljivanje, vikendice na moru ili na selu, nemalo puta ćete čuti kako je to sigurna investicija. No, prava istina je negdje vjerojatno u sredini.
Prije svega, da bi nešto zvali investicijom, ono mora donositi zaradu svom ulagatelju. Kada govorimo o nekretninama, one mogu donijeti vrijednost kroz povećanje tržišne vrijednosti (aprecijaciju) ili putem prihoda od najma. Kako u ovom tekstu pišemo o kupnji nekretnine za stanovanje, prihod od najma nije opcija osim ako dio kupljene nekretnine ne date u podnajam što i nije tako luda opcija.
S druge strane, oni koji su prisiljeni unajmljivati, na kupnju stana mogu gledati kao investiciju obzirom koja im moguće ne donosi zaradu, ali umjesto troška najma ‘ulažu’ u otplatu kredita.
Često ćete čuti kako vrijednost nekretnina može samo rasti. Odnosno, takva je teorija vladala sve do financijske krize 2008. godine kada se, osim pada vrijednosti na financijskim tržištima, strmoglavilo i tržište nekretnina. Bilo je potrebno gotovo 10 godina da se ono oporavi te u 2019. godini dostigne vrijednosti iz daleke 2008. To samo govori kako teorija o sigurnom i kontinuiranom rastu vrijednosti ‘ne drži vodu’. U načelu, dugoročno gledano, nekretnine rastu malo iznad inflacije. No, čak i da njihova vrijednost raste brže od inflacije, jesu li stvarno investicija?
Prije svega, primarna uloga nekretnine kupljene za svoje potrebe je stanovanje. Čak i u slučaju kada bi na tržištu mogli za nju postići dobru cijenu, istovremeno biste si morali osigurati alternativni smještaj. S druge strane, u slučajevima u kojima ne biste bili u stanju je otplaćivati, bili biste prisiljeni prodati. Teško da tada možemo govoriti o investiciji jer ne utječete na vrijeme kupnje ili prodaje. Ne zaboravimo kako u nekretninu kontinuirano moramo ulagati kako bi zadržala svoju vrijednost.
4. Ako nije investicija, treba li kupovati?
Dosadašnja su istraživanja pokazala kako vlasnici nekretnina imaju višu neto imovinu nego unajmljivači (neto imovina je suma vrijednosti financijske imovine i vrijednosti nekretnina u vlasništvu minus krediti i dugovanja). O važnosti neto imovine pisala sam puno puta na blogu pa preporučam početi ovdje.
To vrijedi čak i za one koji kupuju jeftinije nekretnine na manje atraktivnim lokacijama. I ne samo to, vlasnici nekretnina u prosjeku imaju viši nivo financijske imovine nego unajmljivači.
Velik dio razlike dolazi iz odnosa prema štednji, budući je kupnja nekretnine često jedan od najefikasnijih načina prisilne štednje. Štednja onih koji unajmljuju nema takav karakter jer unajmljivanje nema iste posljedice. Propustiti plaćanje kredita za stan može rezultirati gubitkom nekretnine. Vrlo često takva kućanstva započinjju i dodatno štedjeti za obnovu i održavanje doma ili kreiraju ‘krizni’ fond za slučaj gubitka posla. No često je i sam čin ostvarenja kupnje ima pozitivan efekt na ostale dugoročne financijske ciljeve.
5. Kupiti ili unajmljivati - što je isplativije?
Odgovor nije nimalo jednostavan. Vrtila sam ovaj model nekoliko puta s raznim pretpostavkama pa ću vam pokušati razjasniti svoj način razmišljanja.
Uzmimo kako želite kupiti stan od 40 m2 u Zagrebu (u izračunu možemo koristiti bilo koji grad) kojemu je cijena ‘kvadrata’ oko 1,940 eura (zadnji podaci uzeti sa stranice Numbeo). Pretpostavimo kako morate platiti porez na promet nekretnina (3%), dodatne troškove (administrativne) ćete platiti još oko 0,5% te ćete na inicijalno uređenje (često potrebno) potrošiti još 10% vrijednosti.
| Stan | Zagreb |
| m2 | 40 |
| Cijena po m2 | 1,940 |
| Nabavna vrijednost | 77,600 |
| Porez na nekretnine (@3%) | 2,328 |
| Troškovi akvizicije nekretnine (@0,5%) | 388 |
| Troškovi uređenja (@10%) | 7,760 |
| Ukupan trošak nabave nekretnine | 88,076 |
Pogledajmo sljedeća dva prilično oprečna scenarija i specifične pretpostavke u njima uključene:
| Pretpostavka | Scenario 1 | Scenario 2 |
| Depozit | 20% | nema |
| Godišnja stopa aprecijacije nekretnine | 0,5% | nema |
| Očekivani prinos na tržištima kapitala | 7% | 7% |
Pretpostavke koje vrijede za oba scenarija:
KUPNJA
- godišnje održavanje iznosi 1% tržišne vrijednosti nekretnine
- mjesečna najamnina iznosi 0,5% tržišne vrijednosti nekretnine (povećava se u scenariju u kojem nekretnina aprecira)
- efektivna kamatna stopa na stambeni kredit iznosi 3%
NAJAM
- mjesečno se investira iznos koji preostane nakon plaćanja najamnine uz gore navedeni očekivani prinos od 7%
- investira se iznos koji predstavlja uštedu na godišnjem održavanju nekretnine koji se u slučaju najma ne plaća
Promatrat ćemo stambene kredite uzete na period od 5, 10, 15, 20, 25 i 30 godina. Naravno kako će moguć period otplate ovisiti o primanjima kućanstava pa su realniji scenariji od 10 godina naviše.
Scenario 1: Kupnja je bolja opcija već nakon 8 godina
U gore navedenom scenariju točka pokrića (break-even) je negdje oko osme godine nakon koje se najam više nikako ne bi isplatio. Negativni efekti se samo kumuliraju (princip složenog ukamaćivanja) te je sve veći jaz između ove dvije opcije. Primijetite također kako na dulji period otplate kredita negativan efekt kamate također utječe na krivulju kupnje. Ukratko, na tako dugi rok otplate, platit ćete više oko 1.5x traženog iznosa kredita).
Visina depozita također prilično utječe na kalkulaciju. U slučaju gdje osoba raspolaže početnim iznosom od 20% iznosa potrebnog financiranja i taj iznos u varijanti najma može uložiti uz 7%, opcija najma postaje povoljnija do 15 godine, a ne osme kao u originalnim postavkama.
Međutim, element koji najviše utječe na ovu razliku je godišnja stopa aprecijacije (povećanja vrijednosti) nekretnine od 0,5%. Koliki je njen pozitivan utjecaj od gore najbolje se vidi u scenariju 2.
Scenario 2: Kupnja je bolja opcija tek nakon 27 godina
U ovom pak scenariju, bez godišnje aprecijacije koja značajno utječe na prethodni rezultat, kupnja je i dalje bolja opcija na period od 30 godina, no ovdje najam nije nužno nepovoljnija opcija. Točka pokrića je negdje u 27 godini.
Nemojmo zaboraviti kako je pretpostavljen prinos dobiven investiranjem viška na tržištu kapitala u oba scenarija relativno visok što također ima značajan efekt u ovoj analizi. Isti ovaj scenarij uz 3% prinosa donio bi točku pokrića u 15 godini.
I za kraj, nije nevažno reći kako je visina kamatne stope na kredite također jedan od presudnih faktora u kalkulaciji. U oba scenarija smo koristili pretpostavljenih 3% koliko danas iznose efektivne kamatne stope većine banaka u Hrvatskoj. Međutim, u slučaju porasta kamatnih stopa za 1%, kupnja je bolja opcija u Scenariju 1 tek nakon 24 godine, a u Scenariju 2 je najam, bez dileme, bolja opcija.
6. Kupnja iznad vlastitih mogućnosti
Od ove greške pri kupnji nekretnine sve počinje, pa opet, velik broj ljudi ju je najmanje svjesno. U potragu za domom vodimo se emocijama, a ne matematikom. Vrijednost nekretnine promatramo kroz iznos financiranja koje nam banka može ponuditi, a ne stvarnom vrijednosti koju si možemo priuštiti. Jedna od mojih ranih objava na tu temu (vidi Moj dom) temeljila se na principu po kojem vrijednost nekretnine ne bi trebala prelaziti 3,5x vrijednosti godišnjih neto prihoda kućanstva. Na primjer, to bi iznosilo (svi iznosi u EUR):
| Godišnja neto primanja | 10,000 | 20,000 | 30,000 | 40,000 | 50,000 |
| Mjesečna primanja | 833 | 1,667 | 2,500 | 3,333 | 4,167 |
| Vrijednost nekretnine 3,5x | 35,000 | 70,000 | 105,000 | 140,000 | 175,000 |
| Prosječna cijena m2 u ZG | 1,940 | 1,940 | 1,940 | 1,940 | 1,940 |
| Veličina stana u m2 | 18 | 36 | 54 | 72 | 90 |
Reakcije tada, a vjerujem i danas, na gore navedene iznose nisu baš pozitivne. Velikoj većini ova tablica predstavlja signal kako za kupnju zapravo nisu spremni, bez obzira što im u bankama nudili ili govorili. Na primjer, za nekretninu veličine 50-tak ‘kvadrata’ temeljem današnjih prosječnih cijena u Zagrebu (izvor Numbeo) koja će nas koštati oko 100 tisuća eura, potrebno bi bilo imati godišnje prihode (plaću) kućanstva oko 30 tisuća eura (ili oko 2.500 eura mjesečno). Kako je prosječna neto plaća u Zagrebu malo iznad 1.000 eura, dvije takve ne bi bile dostatne za kupnju.
Kupnja nekretnine iznad vlastitih mogućnosti, osim osnovne cijene, veže i brojne druge troškove, počevši od administrativnih prilikom kupnje (kod ugovaranja kredita) do troškova osiguranja, kasnijeg održavanja, režija i slično.
7. Prekomjerno zaduživanje
Unatoč navedenim u prethodnom poglavlju, banke će nam rado dati kredit u visini 5-6x godišnjih primanja, sve pod pretpostavkom sposobnosti otplate mjesečne rate (gore navedene jedne trećine primanja). To, ukratko znači kako ćemo za istih tih 50-tak m2 vjerojatno dobiti financiranje od oko 100 tisuća eura iako si, objektivno, možemo priuštiti tek oko 70.
| Financiranje banke 5x | 50,000 | 100,000 | 150,000 | 200,000 | 250,000 |
| Veličina stana u m2 | 26 | 51 | 77 | 102 | 128 |
Recimo kako naš par treba navedenu veličinu stana od 50-tak m2 te će to morati financirati kreditom u iznosu od 100 tisuća eura. Kamatne stope na kredite kreću se, u ovom trenutku, oko 3% pa će banka, gledajući iznos rate koju si ovaj par može priuštiti, ponuditi kredit na 25 godina otplate jer jedino takav osigurava kriterij 1/3 plaće.
Problem u tome je što na tako dug period otplate ukupno plaćena kamata čini +42% na iznos glavnice kredita pa ćete tako praktično kupiti 1,4x vrijednosti stana. Donja tablica (red ukupna kamata) pokazuje koju razliku čini period otplate kredita ovisno o godinama financiranja. Svakih 5 godina otplate duže nam znači nekih 9 tisuća eura više ukupnog izdatka.
| Mjesečna primanja | 1,667 | 1,667 | 1,667 | 1,667 | 1,667 |
| Visina kredita | 100,000 | 100,000 | 100,000 | 100,000 | 100,000 |
| Kamatna stopa | 3.00% | 3.00% | 3.00% | 3.00% | 3.00% |
| Period otplate | 10 | 15 | 20 | 25 | 30 |
| Visina mjesečne rate | 977 | 698 | 560 | 479 | 425 |
| Rata / Mjesečna primanja | 59% | 42% | 34% | 29% | 26% |
| Ukupna kamata | 15,873 | 24,304 | 33,103 | 42,263 | 51,777 |
| Udio kamate % | 16% | 24% | 33% | 42% | 52% |
Po mom mišljenju, stambene kredite, iz navedenog razloga ne bi trebalo uzimati na period dulji od 15 godina. Ukoliko niste u stanju dobiti takav kredit (uz trenutno povijesno najniže kamatne stope), razmislite još jednom o sposobnosti kupnje.
Također, pretpostaviti kako ćete kroz 25 godina imati jednake sposobnosti plaćanja kao u trenutku ugovaranja također predstavlja ogroman rizik. Naročito ako kredit uzimate u nešto kasnijoj dobi. Nepredviđene okolnosti poput gubitka i nemogućnosti pronalaska novog posla, zdravstveno stanje i brojni drugi faktori govore u prilog kako bi ovakve kredite trebalo otplatiti što je ranije moguće, a najkasnije do (isključivo prema mojem mišljenju) 55 godine života.
8. Otplatni plan i rizici
Današnje ponude banaka većinom se sastoje od perioda fiksne kamate (oko 5 godina) nakon čega se kamatna stopa ugovara kao varijabilna. Ono o čemu velik broj tražioca kredita ne razmišlja je kamatni rizik, odnosno, potencijalni rast kamatnih stopa po isteku petogodišnjeg fiksnog perioda.
Evo kako bi izgledalo povećanje obaveza za 1%-tni porast kamatnih stopa iz prethodnog primjera (kamatna stopa sada iznosi 4%):
| Period otplate | 10 | 15 | 20 | 25 | 30 |
| 1%-tno povećanje | 5,621 | 8,839 | 12,332 | 16,088 | 20,092 |
Povećanje kamatne stope s 3 na 4% će poskupjeti traženi kredit za oko 16 tisuća eura. Time bismo platili 1,6x originalne vrijednosti stana (primijetite kako bi na 30 godina otplatili dvostruku vrijednost stana). U tom kontekstu, iako 5 godina otplate kredita čini 20% ukupnog perioda otplate, vi ćete u tom periodu, zbog strukture otplatnog plana, otplatiti tek 14% glavnice.
Udio kamate (interest) u rati kredita najveća je u prvim godinama otplate, a kako vrijeme prolazi raste udio glavnice ili osnovnog duga (principal) što dovodi do toga da u posljednjih 5 godina kredita većinom otplaćujemo glavnicu (osnovni dug). Iz tog razloga refinanciranje u posljednjim godinama otplate često nema smisla jer je sva kamata većinom otplaćena.
Valutni rizik nastaje kao posljedica ugovaranja kredita u valuti drugačijoj od one u kojoj imamo primanja (plaću). Dobra lekcija bili su krediti u ‘švicarcima’ kod kojih se valutni rizik materijalizirao na najgori mogući način. Više o njemu, a i ostalim važnim stvarima o kojima trebamo misliti prilikom uzimanja kredita pisala sam opširnije ovdje.
9. Koji su troškovi kupnje nekretnine?
Pri kupnji nekretnine ne smijemo zaboraviti ni sve vezan troškove stjecanja. Agencije za posredovanje u kupnji naplaćuju usluge ovisno o složenosti posla, a njihova provizija iznosi između 1-2% cijene nekretnine. Troškovi odvjetnika i javnog bilježnika obično su 1,5% od vrijednosti nekretnine. Takve troškove treba uračunati u ukupnu cijenu nekretnine.
Isto tako od kupnje, nasljeđivanja ili drugog načina stjecanja nekretnina plaća se:
- porez na promet nekretnina (PNP) po stopi od 3% ili
- PDV po stopi 25% ukoliko se radi o građevinskom zemljištu ili nekretnini (i zemljištu na kojem se nalazi), ako je od datuma prvog nastanjenja (odnosno korištenja) do do datuma sljedeće isporuke proteklo manje od 2 godine.
Agencije za posredovanje u kupnji naplaćuju usluge ovisno o složenosti posla, a njihova provizija iznosi između 1-2% cijene nekretnine. Troškovi odvjetnika i javnog bilježnika obično su 1,5% od vrijednosti nekretnine. Takve troškove treba uračunati u ukupnu cijenu nekretnine.
Kod kupnje, nasljeđivanja ili drugog načina stjecanja nekretnina plaća se:
- porez na promet nekretnina (PNP) po stopi od 3% ili
- PDV po stopi 25% ukoliko se radi o građevinskom zemljištu ili nekretnini (i zemljištu na kojem se nalazi), ako je od datuma prvog nastanjenja (odnosno korištenja) do do datuma sljedeće isporuke proteklo manje od 2 godine.
10. Kako financirati kupnju?
Posebni programi (APN, POS)
Posebne pogodnosti za mlađe od 45 godina starosti (APN subvencije) koji ne posjeduju nekretninu/žele kupiti veću (subvencija se odnosi na cijenu s porezom do 1,500 eura po m2, a maksimalan iznos kredita je 100,000 EUR).
Subvencije se kreću od 30-51% mjesečnog obroka kredita (ovisno o razvijenosti područja) i dodjeljuju se u prvih 5 godina otplate kredita, a rok otplate ne smije biti kraći od 15 godina
Društveno poticana stanogradnja (POS) namijenjena rješavanju stambenog pitanja (prva kupnja stana) pod pristupačnijim uvjetima od tržišnih putem:
-
- Povoljnije cijene m2: maksimalno 1,350 EUR/m2 (cijena građenja + max 50%)
- Povoljne kreditne linije: korištenje kredita bez jamaca, uz prosječnu kamatnu stopu manju od 1,8% i rokom otplate do 30 godina (uz 1 godinu počeka)
Stambeni krediti
Stambeni krediti su namjenski krediti za kupnju, izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju ili adaptaciju
Obično se odobravaju uz upis hipoteke (založno pravo banke) koja mora biti obično 10-25% vrijednija od iznosa kredita. U suprotnom traže veći depozit i/ili sudužnika. Nekretnina mora zadovoljiti i kriterije pogodnosti upisa založnog prava banke u zemljišne knjige (ZK).
Mogu se ugovoriti na rok otplate do 30 godina, a kod ugovaranje je važno razumjeti:
- tip kamatne stope: varijabilna ili fiksna (može biti i kombinacija)
- valutnu klauzulu (ako kredit nije u kunama)
- način otplate: mjesečni anuiteti ili rate
- otplatni plan / prijevremena otplata
Prije odobravanja kredita banke rade procjenu kreditne sposobnosti:
- neto plaća = anuitet + minimum za pokriće životnih potreba
- Urednost izvršenja obaveza prema kreditnim institucijama
- Solventnost poslodavca i slično
Zaključno
Odluka o kupnji nekretnine za stanovanje nije niti malo bezazlena. Velik broj se u nju upušta ne razumijevajući dugoročne efekte na svoje financije. Odluka tog tipa može nas uskratiti za sve druge financijske ciljeve ukoliko joj pristupimo neodgovorno ili nesvjesno. Stava sam kako bi svatko morao proći obavezni tečaj prije ovakve odluke, a on ne bi (svojevremeno) bio na odmet niti financijašima poput mene. Do tada, neka ovaj vodič bude prvi korak svima koji se u takvo nešto upuštaju. Sretno!
Želim znati kolika će mi biti mirovina
Prijavi se na donji link te zatraži Analizu i procjenu mirovine (temeljem štednje u prvom, drugom i trećem mirovinskom stupu) te izračun potrebne stope štednje i prinosa za ostvarenje mirovine koju želiš jednoga dana htjeli uživati
