Colliers, globalna tvrtka specijalizirana za upravljanje investicijama u nekretnine, objavila je pregled tržišta stambenih nekretnina u Hrvatskoj za 2021. godinu (uključujući očekivanja za 2022. godinu) u kojem je obuhvatila glavne trendove tržišta rezidencijalnih nekretnina u Hrvatskoj. U nastavku prenosim neke zanimljive dijelove tog pregleda. No, prije no što nastavim, htjela bih vidjeti vaša razmišljanja o tome u kojem smjeru očekujete razvoj cijena u sljedećem periodu:
Prema izvještaju, rezidencijalni sektor u Hrvatskoj bilježi povećanu aktivnost u posljednjih nekoliko godina, no to je i dalje daleko ispod razina prije Velike financijske krize 2008/2009. godine. Godišnje se na tržištu pojavi oko 11-12.000 novih stanova i to najviše u Zagrebu (2.500 do 3.000), zatim Zadarskoj, Splitsko-dalmatinskoj i Istarskoj županiji. Na najpoznatijiem hrvatskom oglasniku za nekretnine (Njuškalo) je početkom 2022. godine bilo oglašeno oko 38.500 nekretnina i to najviše (oko 40%) u Primorsko-goranskoj županiji te Zagrebu (oko 20%).
Potražnju i dalje čine domaći koji traže nekretnine za stanovanje, s nešto manjim udjelom dijaspore koja većinom kupuje na obali te Zagrebu. Važan čimbenik potražnje su, prema Colliersu, i nekretnine za kratkoročni najam, naročito na obali i centru Zagreba. Tradicionalno se nekretnine u Hrvatskoj smatraju sigurnom investicijom i dobrom zaštitom od inflacije. U 2021. godini se, u odnosu na 2020. godinu prodalo 12% više stanova, od čega Zagreb čini čak 45% svih transakcija.
Gornji graf pokazuje kretanje cijena stanova u Zagrebu, obali i ostatku Hrvatske u odnosu na kretanje BDP-a. Kao baza je uzeta 2015. godina, u odnosu na koju vidimo jak rast cijena 2007/2008. godine pred financijsku krizu, nakon koje slijedi pad sljedećih nekoliko godina (prati kretanje BDP-a), te postepeni oporavak koji je započeo 2017. godine naovamo.
Svi znamo kako se tražene cijene često razlikuju od onih konačno postignutih, no najveći rast traženih cijena dogodio se u mom rodnom Osijeku (čak +17% u siječnju 2022. godine u odnosu na 2021.) što mi nikako ne ide na ruku obzirom na ambicije kupnje stana. Kao što je vidljivo iz donje tablice, ipak su prosječne tražene cijene tamo značajno niže u odnosu na ostale veće gradove u Hrvatskoj.
Na rast cijena nekretnina sigurno su utjecali i strah od inflacije, niske kamatne stope te državne subvencije. Evo s kojim je rezultatima nedavno zaključena anketa o rastu cijena nekretnina koju sam provela na Linkedinu:
Suprotno rezultatima ankete, smatram kako su subvencije samo manjim dijelom ‘krive’ za ovakav rast cijena, puno značajniji utjecaj, po mom mišljenju, imaju niske kamatne stope koje omogućuju jeftinije zaduživanje, a i manjak poznavanja investicijskih instrumenata gdje se ulaganja u nekretnine smatraju najboljom zaštitom od inflacije (strah od koje je je u prethodnoj anketi čak veći od mogućnosti izbijanja trećeg svjetskog rata – vidi moj tekst Prinosi, inflacija, kamatne stope, diverzifikacija (dio 1).
U izvještaju Colliersa također možemo pročitati kako je za kupnju stana od 70 m2 u Zagrebu potrebno oko 11,5 prosječnih godišnjih neto plaća (u Ljubljani je, na primjer, potrebno čak 15,2). To me je podsjetilo na analizu koju sam radila još davne 2018. godine koristeći se podacima Numbeo baze (koja sigurno nije najtočnija, ali može poslužiti kao dobar orijentir). Zanimljivo je pogledati što se promijenilo u tih nešto više od 3 godine. U mom primjeru radi se o kupnji manjeg stana, oko 50 m2:
| Zagreb (stan 50 m2 izvan centra) | 12/2018 | 3/2022 | Promjena |
| Mjesečni najam (u EUR) | 295 | 355 | +20% |
| Prosječna cijena m2 (u EUR) | 1,568 | 2,187 | +39% |
| Mjesečna neto plaća (u EUR) | 858 | 989 | +15% |
Kao što je vidljivo iz gornje tablice, cijena najma porasla je za oko 20% dok je prodajna cijena m2 porasla gotovo 40%. Naravno, neto plaće nisu pratile taj trend pa su porasle tek oko 15% što rječito govori o osiromašenju onih koji su u najmu ili tek kupuju svoju prvu nekretninu.
I dok vam je prije 3 godine za kupnju stana od 50 m2 u Zagrebu trebalo oko 78 tisuća eura, danas je za to potrebno čak 109 tisuća (vidi dolje). Ako ste tu nekretninu kupili u cilju najma, prosječno biste zaradili 4,5% krajem 2018. godine, dok bi danas to bilo 3,9% budući su cijene najma sporije rasle od cijena nekretnina. Također, za kupnju iste nekretnine 2018. godine trebalo vam je oko 7,6 godišnjih prosječnih neto plaća, početkom 2022. godine treba vam više od 9.
| Veličina stana m2 | 50 | 50 |
| Kupovna cijena (u EUR) | 78,400 | 109,350 |
| Godišnja najamnina (u EUR) | 3,540 | 4,260 |
| Povrat u godinama | 22.1 | 25.7 |
| Godišnji % povrata | 4.5% | 3.9% |
| Broj godišnjih plaća | 7.6 | 9.2 |
Obzirom na manjak raspoloživih nekretnina na tržištu, a velikoj potražnji (i manjku znanja o alternativnim oblicima ulaganja), teško mogu zamisliti kako će se cijene nekretnina ‘korigirati’ nadolje. Sve će ovisiti o stanju ekonomije, uvjetima financiranja te ponudi nekretnina. U svakom slučaju, nezahvalno je išta prognozirati.
