Kao što ti je vjerojatno već poznato, s početkom ove godine na snagu je stupio Zakon o lokalnim porezima (vidi ovdje) temeljem kojeg se uvodi dugo (i sa strepnjom) očekivani porez na nekretnine.
Meni se čini, bar na prvu, kako su se ‘zatresla brda, a rodio miš’, odnosno, sigurna sam kako će naši ljudi, poduzetni kakvi jesu, pronaći brojne načine kako izbjeći ovo oporezivanje. Uostalom, izgleda kako je zbog pritiska javnosti napravljen priličan niz izuzetaka u kojima svatko može pronaći ‘rupu’. Generalno, najviše će porez opteretiti vlasnike apartmana u višestambenim zgradama koji će vjerojatno među prvima dobiti rješenja o oporezivanju. Nakon rasta paušalnog poreza ‘po krevetu’ te uvođenja obveze suglasnosti sustanara, ovo će biti dodatni teret zbog kojega će se, vjerujem, određen dio odlučiti se za dugoročno iznajmljivanje (što je i bila intencija zakonodavaca). O razlikama u zaradama dugoročnog i kratkoročnog najma napisala sam prije par mjeseci tekst na blogu koji možeš pročitati ovdje. Druga kategorija su vlasnici kuća za odmor koji će plaćati porez tamo gdje ga prije nisu morali plaćati. Iznosi mogu biti minimalni, ali ipak značajni za kućni budžet.
U suštini, ovaj porez se odnosi se na one nekretnine koje se ne koriste (ili se ne mogu koristiti) za stalno stanovanje ili dugoročni najam.
Nije tajna da je u nas velik broj stanova dan u dugoročan najam bez prijave Poreznoj i takvi stanovi mogu biti izuzeti od poreza od nekretnina po osnovi ovog Zakona. Zato, sigurna sam, velik broj takvih najmodavaca ovih dana ‘kalkulira’ što napraviti, odnosno, plaćati ovakav porez za nekretnine pa i dalje iznajmljivati ‘na crno’ ili zatražiti oslobođenje pa tako ‘riskirati’ porez na dohodak. Moj bi savjet takvima bi bio raditi sve po zakonu i mirno spavati.
Zanimljivo, u Zakonu o porezu na dohodak dodana je odredba koja definira kako se predaja nekretnine na korištenje članovima obitelji ne smatra ostvarenom najamninom. Sigurna sam kako će, samo temeljem nje, brojni podstanari preko noći postati bliskim članom familije.
Ukoliko netko želi oslobođenje od plaćanja ovog poreza (vidi pod kojim uvjetima je to moguće niže u tekstu), morat će do isteka ožujka 2025. godine dostaviti određene podatke. Radi se o podacima koje Porezna ne posjeduje i koji mogu biti bitni za oporezivanje, odnosno, oslobođenje. Ipak, većina ipak neće trebati ništa prijavljivati jer Porezna ima sve dostupne informacije.
U ovom tekstu pokušat ću dati pregled isključivo mog razumijevanja što je potrebno prijaviti i zašto. Treba reći kako su tumačenja ovog propisa podložna promjenama, pa je za svoju osobnu situaciju uvijek dobro provjeriti zadnje informacije na stranicama Porezne.
Ako netko ima situaciju koja nije opisana u ovom tekstu ili želi dodatno razjasniti neka pitanja, to može napraviti putem upita OVDJE
Na kraju ovog teksta pronaći ćete primjere koji vam mogu pomoći bolje razumjeti jeste li ste u obvezi plaćanja poreza i trebate li išta prijavljivati.
Nekretnine za koje će se morati platiti porez
Porez na nekretnine morat će se platiti za one nekretnine koje se:
- ne koriste za stalno stanovanje,
- koje se u višestambenoj i stambeno poslovnoj zgradi iznajmljuju u kratkoročnom najmu (jer se se takav vlasnik ne smatra domaćinom na način na koji je definiran Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti) te
- kuće za odmor
Porezna uprava je najavila i provođenje kontrole korištenja nekretnina kako bi utvrdila da li se nekretnina zaista koristi za potrebe stalnog stanovanja i to kroz potrošnju električne energije, plina. Navode također kako se sama prijava prebivališta ne može smatrati dokazom korištenja nekretnine u svrhu stalnog stanovanja.
Visina poreza određuje jedinica lokalne samouprave, unutar okvira koji je propisala Vlada Republike Hrvatske, s rasponom poreza od minimalno 0,60 do najviše 8,00 eura po kvadratnom metru korisne površinenekretnine, ovisno o lokaciji nekretnine.
U tablici niže možete vidjeti visine poreza za četiri najveća hrvatska grada, a ukoliko se vaša nekretnina nalazi na nekom drugoj lokaciji, točan iznos poreza potražite na stranicama Porezne.
| Visina poreza u četiri najveća grada u RH | |
|---|---|
| Zagreb | 5,00 eura po m2 |
| Split | 1,99 eura po m2 |
| Rijeka | 5,00 eura po m2 |
| Osijek | 0,60 eura po m2 |
Koje su nekretnine oslobođene plaćanja poreza
Plaćanja poreza oslobođene su nekretnine:
- koje služe za stalno stanovanje (ima redovnu potrošnju električne energije, plina, ostalih režijskih troškova)
- koje se dugoročno iznajmljuju (najmanje 10 mjeseci), a ugovor o najmu je prijavljen u Poreznu upravu,
- koje nisu podobne za stanovanje zbog prirodnih nepogoda
- kada je onemogućena stambena namjena (bez infrastrukture, krova, narušene statike)
- koje su stalno prebivalište domaćina registriranog za ugostiteljsku djelatnost
Osim navedenih, poreza će biti oslobođene i sljedeće nekretnine:
- koje su u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i to isključivo na teritoriju te jedinice lokalne samouprave
- u vlasništvu osoba koje se, prema odlukama gradova odnosno općina, smatraju socijalno ugroženim građanima.
- koje imaju javnu namjenu i institucionalni smještaj osoba (domovi za starije osobe, ustanove za djecu i mlade, rehabilitacijski centri, smještaj osoba s invaliditetom i sl.)
- koje su poslovnim knjigama vode kao nekretnine namijenjene prodaji (ako je proteklo najmanje 6 mjeseci od dana unosa u poslovne knjige do 31. 3.2025.)
- koje su preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja (ako je do 31.03.2025. proteklo najmanje 6 mjeseci)
Što morate napraviti da biste bili oslobođeni plaćanja poreza
Kako biste ostvarili mogućnost oslobođenja od plaćanja poreza na nekretninu uz dolje navedene uvjete, potrebno je u Poreznu upravu prijaviti određene podatke jer ona s njima ne raspolaže.
Za prijavu je potrebno popuniti Obrazac za prijavu, koji je dostupan na stranicama Porezne uprave ovdje s priloženim uputama za popunjavanje. Prijava se može napraviti i putem servisa ePorezna (pod Zahtjevi). U nastavku dajem razloge u kojima je moguće oslobođenje od plaćanja ovog poreza.
Razlozi kada je moguće zatražiti oslobođenje od plaćanja poreza na nekretninu su:
- ako je nekretnina prikladna za stalno stanovanje i u njoj stanuje osoba bez prijavljenog prebivališta/boravišta poput članova obitelji (bračni drug, majka ili otac, brat ili sestra itd.) kako je definirano člankom 62. Zakona o porezu na dohodak. Napominjem kako su Zakonom o prebivalištu regulirani uvjeti prijave boravišta ili prebivališta.
- ako je nekretnina u najmu, ali za nju nije prijavljen ugovor o dugoročnom najmu Poreznoj upravi (moguće u slučajevima kada je najmodavac pravna osoba)
- ako nekretnina nije podobna za stanovanje uslijed proglašenja prirodnih nepogoda ili je onemogućena stambena namjena
Osim ovih razloga, moguće je oslobođenje i u slučajevima:
- ako nekretnina ima javnu namjenu ili je namijenjena institucionalnom smještaju osoba te
- nekretnine namijenjene prodaji ili koje su preuzete u zamjenu za neplaćena potraživanja kao što je ranije navedeno
VAŽNO!
Prijavu podataka moraju napraviti vlasnici nekretnina kod kojih je došlo do promjene površine ili namjene nekretnine, a što nije prijavljeno prilikom obračuna komunalne naknade.
Konkretne primjere i odgovore na vaša pitanja možete pročitati u mjesečnom newsletteru, ako nisi još, prijavi se ovdje.
Pregled slučajeva primjene poreza na nekretnine u 2025. godini
Ministarstvo financija, odnosno Porezna uprava je na stranicama objavila Pregled slučajeva primjene poreza na nekretnine od 2025. godine. Evo pregleda tih slučajeva i ovdje:
| Red. br. | Opis situacije / vrste nekretnine | Treba li prijaviti porez? | Napomena i objašnjenje |
|---|---|---|---|
| 1. | Vlasnik živi u svojoj jedinoj nekretnini (kuća ili stan) i plaća komunalnu naknadu. | NE | S obzirom na to da nekretnina služi za stalno stanovanje, na nju se ne plaća porez na nekretnine. Iz podataka komunalne naknade i iz OIB sustava porezno tijelo će utvrditi postojanje nekretnine i zadovoljavanje uvjeta za oslobođenje. Porezno tijelo ne donosi rješenje (jer se ne utvrđuje porez). |
| 2. | Vlasnik posjeduje dodatnu nekretninu (vikendica, stan za odmor) u kojoj povremeno boravi. | NE | Vlasnik nekretnine obveznik je plaćanja poreza na nekretnine (jer ne zadovoljava uvjete za oslobođenje). Porezno tijelo utvrđuje porez rješenjem temeljem evidencije komunalne naknade (podatak o nekretnini) i podatka da na nekretnini nema prijavljenog prebivališta/boravišta. |
| 3. | Vlasnik ima dodatnu nekretninu u kojoj stalno živi član obitelji (roditelji, djeca, bračni drug). | NE | S obzirom na to da nekretnina služi za stalno stanovanje člana obitelji vlasnika, vlasnik nekretnine oslobođen je plaćanja poreza na nekretnine. Iz podataka komunalne naknade i iz OIB sustava porezno tijelo će utvrditi postojanje nekretnine i zadovoljavanje uvjeta za oslobođenje. Porezno tijelo ne donosi rješenje (jer se ne utvrđuje porez). |
| 4. | Vlasnik ima dodatnu nekretninu u kojoj stalno živi osoba koja nije član obitelji (bez formalnog ugovora). | NE | S obzirom na to da nekretnina služi za stalno stanovanje, vlasnik nekretnine oslobođen je plaćanja poreza na nekretnine. Iz podataka komunalne naknade i iz OIB sustava porezno tijelo će utvrditi postojanje nekretnine i zadovoljavanje uvjeta za oslobođenje. U ovom slučaju moguće je preispitivanje postoji li najamni odnos. Porezno tijelo ne donosi rješenje (jer se ne utvrđuje porez). |
| 5. | Vlasnik ima dodatnu nekretninu koja se iznajmljuje dugoročno (≥10 mjeseci godišnje). | NE | S obzirom na to da se nekretnina iznajmljuje za stalno stanovanje i da je u poreznom razdoblju iznajmljena najmanje deset mjeseci, vlasnik nekretnine oslobođen je plaćanja poreza na nekretnine. Iz podataka komunalne naknade, OIB sustava (prebivalište/boravište najmoprimca) i Informacijskog sustava Porezne uprave (porez na dohodak od najma) porezno tijelo će utvrditi postojanje nekretnine i zadovoljavanje uvjeta za oslobođenje. Porezno tijelo ne donosi rješenje (jer se ne utvrđuje porez). |
| 6. | Vlasnik ima dodatnu nekretninu koja se povremeno iznajmljuje turistima (<10 mjeseci godišnje). | NE | Vlasnik nekretnine obveznik je plaćanja poreza na nekretnine. Porezno tijelo utvrđuje porez rješenjem temeljem evidencije komunalne naknade (podatak o nekretnini) i podatka da na nekretnini nema prijavljenog prebivališta/boravišta. Iznimno, ako nekretnina služi za stalno stanovanje domaćinu (određenom prema propisu kojim se uređuje ugostiteljska djelatnost), ne utvrđuje se porez na nekretnine i porezno tijelo ne donosi rješenje. |
| 7. | Vlasnik ima praznu nekretninu koja se ne koristi (stan ili kuća bez stanovnika). | NE | Vlasnik nekretnine obveznik je plaćanja poreza na nekretnine. Porezno tijelo utvrđuje porez rješenjem temeljem evidencije komunalne naknade (podatak o nekretnini) i podatka da na nekretnini nema prijavljenog prebivališta/boravišta. |
| 8. | Nekretnina se koristi za poslovnu djelatnost. | NE | Nekretnine koje se koriste za poslovnu djelatnost nisu predmet oporezivanja porezom na nekretnine. Nekretninama se, za potrebe oporezivanja porezom na nekretnine, smatraju stambene zgrade ili stambeni dijelovi stambeno-poslovnih zgrada ili stanova te svi drugi samostalni funkcionalni prostori namijenjeni stanovanju. Pretpostavka je da podatak o nekretnini iz sustava komunalne naknade pokazuje da se prostor tretira kao poslovni prostor jer se plaća uvećani koeficijent komunalne naknade. |
| 9. | Vlasnik ima nekretninu u poslovnim knjigama tvrtke kao nekretninu za prodaju ili preuzeta za naplatu potraživanja manje od šest mjeseci. | DA | Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine:· koje se u poslovnim knjigama trgovačkih društava vode kao nekretnine namijenjene prodaji, ako je od dana unosa u poslovne knjige do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci,· koje su preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja, ako je od dana preuzimanja do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci. Vlasnik nekretnine oslobođen je plaćanja poreza na nekretnine do šest mjeseci odnosno do kraja promatrane godine jer se porez utvrđuje godišnje, a kao dokaz da zadovoljava uvjete za oslobođenje dužan je dostaviti knjigovodstvenu ispravu iz koje je razvidno da zadovoljava uvjete za oslobođenje od plaćanja poreza na nekretnine. |
| 10. | Nekretnina u vlasništvu jedinice lokalne samouprave. | NE | Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine u vlasništvu jedinica lokalne samouprave koje se nalaze na teritoriju te jedinice lokalne samouprave. U slučaju da se nekretnina nalazi na području neke druge jedinice lokalne samouprave, na nju se plaća porez na nekretnine. |
| 11. | Nekretnina oštećena zbog prirodne nepogode, neprikladna za stanovanje. | DA | Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine koje zbog proglašenja prirodnih nepogoda u određenom poreznom razdoblju nisu podobne kao stambeni prostor. Međutim, da bi bio oslobođen plaćanja poreza, vlasnik nekretnine dužan je prijaviti stanje. Temeljni dokaz je nepostojanje infrastrukture ili drugog uređaja koji to zamjenjuje, ali je navedeno moguće dokazati i drugim objektivnim dokazima (naljepnica, fotografije, izvješće sudskog vještaka i dr.). |
| 12. | Derutna nekretnina, bez mogućnosti stanovanja. | DA | Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine kojima je onemogućena stambena namjena.Međutim, da bi bio oslobođen plaćanja poreza, vlasnik nekretnine dužan je prijaviti i dokazati navedeno. Temeljni dokaz je nepostojanje infrastrukture ili drugog uređaja koji to zamjenjuje, ali je moguće koristiti i druge objektivne dokaze (naljepnica, fotografije, izvješće sudskog vještaka i dr.). |
| 13. | Nekretnina u fazi gradnje (izgradnja do dvije godine). | NE | Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine koje su u fazi gradnje – do izdavanja uporabne dozvole ili kraće ako se utvrdi da postoji infrasktruktura koja upućuje da je određena nekretnina pogodna za uporabu. |
| 14. | Kuća za stalno stanovanje, djelomično iznajmljena turistima. | NE | Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine koje domaćinu (određenom prema propisu kojim se uređuje ugostiteljska djelatnost) služe za stalno stanovanje. Iz podataka komunalne naknade, OIB sustava i Informacijskog sustava Porezne uprave porezno tijelo će utvrditi postojanje nekretnine i zadovoljavanje uvjeta za oslobođenje. Porezno tijelo ne donosi rješenje (jer se ne utvrđuje porez). |
| 15. | Neizgrađeno građevinsko zemljište (nije počela gradnja). | NE | Neizgrađeno građevinsko zemljište nije predmet oporezivanja porezom na nekretnine. |
| 16. | Garaža, pomoćni prostor uz glavnu nekretninu. | NE | Garaža i drugi pomoćni prostori nisu predmet oporezivanja porezom na nekretnine. Nekretninama se, za potrebe oporezivanja porezom na nekretnine, smatraju stambene zgrade ili stambeni dijelovi stambeno – poslovnih zgrada ili stanova te svi drugi samostalni funkcionalni prostori namijenjeni stanovanju. |
