Nema razgovora o investiranju koji ne počne ili ne završi pitanjem o tome što mislim o investiranju u nekretnine. U zemlji u kojoj su u ulaganju u ‘cigle’ svi eksperti, teško mogu nešto, onako laički, dodati. Moji izračuni kažu kako nekretnina kao investicija, bar u većim hrvatskim gradovima, daje tek 2 do 4% povrata godišnje. To je daleko ispod onoga što mogu dati (ili su bar davala) tržišta kapitala pa je pitanje isplati li se preuzeti na sebe rizik otplate kredita sljedećih 20 ili 30 godina kako bi jednog dana ‘nekretnina samu sebe otplatila’. Odnosno, još bolje, postoji li alternativa?
Odgovor iz naslova je – možeš ulagati u nekretnine bez da kupuješ fizički objekt, odnosno, cigle. Kako? Putem REIT-ova (Real Estate Investment Trusts) ili, u prijevodu, kompanija koji ulažu u nekretnine. REIT-ovi su kompanije čijim se dionicama trguje kao i svakom drugom. Glavna razlika je u tome što, osim činjenice kako većinom ulažu u nekretnine, velik dio svog profita moraju isplatiti natrag svojim dioničarima u obliku dividende. Time njihovi dioničari dobivaju značajno viši iznos dividende nego u slučaju ‘običnih’ kompanija.
Međutim, kao što ne bih preporučila ulagati u pojedinačne dionice, tako ne bih preporučila ni direktnu kupnju REIT-ova. Za to postoje ETF-ovi. Radi se o fondovima koji ulažu u kompanije koje ulažu u nekretnine. Tako ne riskiramo samo s jednom kompanijom već kupujemo cijelu ‘košaru’. Prije no što pogledamo par nama dostupnih ETF-ova, pogledajmo koje su prednosti ovakvog načina ulaganja u nekretnine u odnosu na ‘tradicionalan’.
Prednosti ulaganja u REIT-ove u odnosu na fizičku nekretninu
Postoje značajne prednosti ovog tipa ulaganja u odnosu na fizičku kupnju, bar iz moje perspektive, pa pogledajmo redom.
Možete ulagati s vrlo malim iznosima kapitala
Za razliku od kupnje 50 m2 stana u Zagrebu, ovdje vam neće trebati 100 tisuća eura kapitala. Možete ulagati i s nekoliko stotina eura, odnosno, ostvariti sve benefite ulaganja u nekretnine bez zaduživanja ‘do grla’. Pri tome vam ne treba procjenitelj nekretnine, ne srećete se s bankovnim službenicima niti pohodite javne bilježnike. Nekad je samo to dovoljan razlog 😉
Uvijek možete lako do svog novca
Svatko tko je investirao u nekretninu zna kako je tajming kupnje ili prodaje nekretnine kritičan. Realno, nekretnine nisu lako unovčive (likvidne) pa tako, kao i kod kupnje, cijeli proces može potrajati. Naročito je ovo važno kada vam novac hitno zatreba.
Možete diverzificirati svoj portfelj
Najveću i često jedinu stavku u neto imovini većine stanovnika ove zemlje čini nekretnina. Zar je stvarno pametno svu dodatnu ušteđevinu dodatno vezati uz nekretnine na istom ili sličnom geografskom području? Rijetki su oni koji globalno diverzificiraju kupnju fizičke imovine, no to je s ulaganjem u REIT-ove apsolutno moguće i dapače, više no poželjno. Umjesto još jednog stana u Zagrebu, zašto ne ulagati u Njemačkoj, Velikoj Britaniji, SAD-u ili čak Aziji? Osim toga, vaš je rizik dodatno diverzificiran time što REIT ulaže u mnogobrojne nekretnine pa ste tako istovremeni vlasnik više jedinica, komercijalnih ili rezidencijalnih, na različitim geografskim prostorima.
Ulaganje ovog tipa naročito je interesantno onima koji žele imati ‘nekretnine’ u portfelju, ali u razumnim omjerima.
Nemate podstanare niti troškove održavanja
Najradije bih ovaj dio ostavila prazno, toliko je očit. Pored te činjenice, svi troškovi održavanja, povremeni ili redoviti, su u rukama kompanija koje se o tome brinu. Vaše je samo inkasirati zaradu 🙂
Možete zaraditi bolje povrate na ulaganja
I, sigurno najinteresantniji dio prednosti ulaganja u REIT-ove su prinosi. Recimo kako rentate gore navedeni stan u Zagrebu za 500 eura mjesečno. To je 6.000 eura godišnje od čega trebate oduzeti troškove održavanja (recimo 5% godišnjeg najma) te porez na prihod od najma (10%). Recimo da stan svake godine aprecira (dobije na tržišnoj vrijednosti) u visini inflacije (2%). Ugrubo, vaša neto zarada iznosila bi: 6.000 – 600 (porez) – 300 (održavanje) = 5.100 eura ili 5% vrijednosti nekretnine. Naravno, ovaj prinos na godišnjoj razini bit će takav jedino u slučaju kupnje za keš, dok u slučaju kupnje na kredit (uz primjerice 3% godišnju kamatu), vaš će prinos sljedećih 20 ili 30 godina biti do max 2% dok kredit konačno ne otplatite.
Kako bismo saznali koje prinose možemo očekivati ulaganjem u REIT-ove, pogledajmo par zanimljivih ETF-ova.
ETF-ovi koji ulažu u REIT-ove
Na stranici JustETF pogledajmo što se nudi od trenutno najvećih fondova (‘fund size’):
Rast u zadnjih godinu dana ovih ETF-ova je na razini S&P 500 indeksa, jer su nekretnine također doživjele jak COVID udarac prošle godine. No, oporavak je više no spektakularan. Naknade za upravljanje (TER) ovih ETF-ova iznose oko 0,40 do 0,60% godišnje i time su skuplji od, na primjer, S&P 500 ETF-a koji se kreće oko 0,07%. Isto tako, s gornje liste, samo je jedan akumulirajući – Xtrackers FTSE (ne isplaćuje dividendu već ju akumulira) dok su ostali redom distribuirajući. O razlikama između ta dva tipa ETF-ova pisala sam ovdje. Kao što je također vidljivo iz samih opisa, ovi fondovi ulažu u nekretnine širom svijeta, od SAD-a do Azije čime smo obuhvatili sve što nas eventualno može zanimati.
Pogledajmo ove fondove usporedno:
| Opis | iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF | iShares European Property Yield UCITS ETF | iShares US Property Yield UCITS ETF | Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate UCITS ETF 1C | iShares Asia Property Yield UCITS ETF |
| Strategija | Prati kompanije i REITe razvijenih zapadnih zemalja (bez Grčke) | Prati kompanije i REITe razvijenih europskih zemalja (bez UK) | Prati kompanije i REITe u SAD | Prati kompanije i REITe razvijenih europskih zemalja | Prati kompanije i REITe razvijenih azijskih zemalja |
| TER (godišnje) | 0,59% | 0,40% | 0,40% | 0,33% | 0,59% |
| Domicil | Irska | Irska | Irska | Luksemburg | Irska |
| Tip | Distribuirajući | Distribuirajući | Distribuirajući | Akumulirajući | Distribuirajući |
| Dividendni prinos | 2,44% | 2,62% | 2,49% | – | 2,83% |
| PgP 1g (u EUR) | 25,72% | 22,10% | 28,51% | 28,33% | 17,53% |
| PgP 3g (u EUR) | 15,66% | 8,21% | 22,91% | 10,98% | 6,17% |
| Ticker | IQQ6 | IQQP | IQQ7 | D5BK | IQQ4 |
| Geografska izloženost (top 3) | SAD 57%, Japan 10%, Hong Kong 6% | Njemačka 41%, Francuska 16%, Švedska 13% | SAD 99% | UK 26%, Njemačka 25%, Švedska 13% | Japan 42%, Hong Kong 26%, Australia 15% |
Gore navedeni ETF-ovi svojim su investitorima u posljednje 3 godine donijeli, u prosjeku, od 6,17% (Azija) do čak 22,91% (SAD). Kod distribuirajućih ćete ETF-ova na godišnjoj razini od dividende dobiti oko 2,5% što je zgodno ako su vam potrebni redoviti priljevi. U periodu od zadnjih 10-tak godina, na primjer, IQQ6 donosio je oko 6% godišnje bez ‘muke’ od gore. Možda vam to pomogne odlučiti kamo s ‘parama’ koje čekaju na ulaganje u nekretnine.
Ako vam se sviđa ovaj tekst i mislite da bi mogao koristiti i drugima, neću zamjeriti ako podijelite dalje 😉
