U ovom se tekstu ne želim baviti novo-najavljenim ‘porezom na nekretnine’ i njegovom opravdanosti (iako bi se o tome moglo puno toga napisati), već jednostavnom kalkulacijom zarade na ovom poslu u obje varijante najma. Sigurna sam kako je malo onih koji su ovakvo nešto stavili ‘na papir’ pa je ovaj tekst pokušaj boljeg razumijevanja zarade ili prinosa koji se ovim poslom mogu ostvariti.
Za primjer ću uzeti stan u Zagrebu, veličine 40 m2, blizu centra, pogodnom za oba oblika najma. Takav stan bi, po nekim procjenama, mogao vrijediti oko 3.000 eura po m2 što ću koristiti u daljnjim kalkulacijama (dakle, tržišne vrijednosti 120.000 eura).
A) Kalkulacija dugoročnog najma
Kao što je vidljivo iz gornje tablice, pretpostavljena mjesečna najamnina je oko 13 eura po m2 što bi za ovaj stan značilo 520 eura mjesečno. Uz maksimalnu godišnju popunjenost (12 mjeseci), te troškove održavanja, osiguranja i ostalo, osoba koja bi ovakav stan stavila na tržište zaradila bi oko 5.130 eura neto. U odnosu na tržišnu vrijednost nekretnine, godišnji prinos iznosio bi oko 4,3%.
Prednost ovog modela zarade od najma je njegova jednostavnost te eskiviranje plaćanja budućeg poreza na nekretnine (8 eura po m2 za ovakav objekt u I zoni iznosio bi 320 eura godišnje). Nedostaci su muke po podstanarima te nezaštićenost najmodavaca (jednako kao i najmoprimaca).
Gornji izračun pretpostavio je punu popunjenost (12 mjeseci) što često nije slučaj. Već jedan mjesec manje za najmodavca bi značio prinos ispod 4%.
B) Kalkulacija kratkoročnog najma
Ovo je nešto kompleksnija kalkulacija sa sljedećim pretpostavkama:
Ukratko, pretpostavljena popunjenost je oko dvije trećine godine (66%) uz rotaciju gostiju oko 3 puta mjesečno. U kalkulaciji je predviđen trenutni paušalni porez po krevetu u gradu Zagrebu (199 eura), turistička pristojba i članarina te pretpostavljena vrijednost ‘poreza na nekretnine’ u iznosu od 8 eura po m2. Također, ova kalkulacija uzima u obzir rad preko samo jedne agencije (Airbnb) čiji se model provizije sastoji od uzimanja 3% najmodavcu i oko 15% gostu (za razliku od Bookinga koji 18% zaračunava od najmodavca). Oni koji iznajmljuju na obje platforme korigiraju cijene na način da postignu usporedivost i to nije dio ove kalkulacije. Režije iznose oko 120 eura mjesečno i uključuju Internet, TV i slične naknade.
Prema ovom izračunu, osoba u pitanju zaradila bi oko 6.500 eura u jednoj godini. Razlika u ovom modelu u odnosu na dugoročni najam iznosi oko 1.300 eura na godišnjoj razini, uz neto prinos oko 5,4%. Iako je ona u ovom scenariju pozitivna, mali pomaci u razini popunjenosti i/ili prosječnoj cijeni ju mogu dovesti do suboptimalne zarade u odnosu na dugoročan najam. U kalkulaciji nije uračunato vrijeme koje iznajmljivač provede u komunikaciji s gostom, popunjavanje PDV i sličnih obrazaca te administraciju općenito. Predavanje tog posla agenciji značilo bi proviziju od 30-40% bruto iznosa najma što bi ovaj model gurnulo u priličnu neisplativost. Naravno, bolja popunjenost i cijena kreirali bi veću razliku, no neizvjesnost oko popunjenosti najveći je rizik ovog posla. S druge strane, iako mnogi smatraju kako se ovim modelom više ‘troše’ nekretnine, uvjerena sam kako redovito održavanje nakon svakog gosta zapravo produljuje životni vijek ovakvog stana.
U obje varijante izračuna nisam uzela kapitalnu aprecijaciju, odnosno, rast cijena nekretnina. Gledano povijesno, ona iznosi oko 2-3% godišnje (manje-više na razini inflacije) pa bi oba oblika rentanja mogla biti u razini 7-8% nominalnih prinosa godišnje.
Da li je to vrijedno muke u odnosu na prinos S&P 500, procijenite sami 😀
