Dugoročan najam – što treba znati

Zadnja izmjena: kolovoz 2026.

Uvođenjem novog poreza na nekretnine od 1. siječnja 2025. godine država se poželjela uhvatiti u koštac s ogromnim brojem (navodno 600 tisuća) neiskorištenih nekretnina (nismo vidjeli konkretniju analizu) s jedne strane te gotovo kroničnim problemom priuštivosti stanova s druge. Oporezivanjem se trebalo obuhvatiti sve one jedinice koji se ne koriste za stanovanje ili koje su, vjerojatno još češće, neprijavljene za potrebe oporezivanja. Isto tako, još jedan namet više u obliku ovog poreza stavio je određen broj kratkoročnih iznajmljivača u teži položaj (nakon istovremenog povećanja paušalnog oporezivanja ‘po krevetu’) zbog čega su neki od njih odlučili svoj stan (apartman) dati u dugoročan najam. O detaljima poreza na nekretnine pisala sam u tekstu ovdje, a o tome u kojoj mjeri se isplati kratkoročan u odnosu na dugoročan najam ovdje.

Tijekom srpnja 2026. godine u proceduru je upućen novi Zakon o najmu stanova koji bi trebao stupiti na snagu početkom 2027. godine, a koji predviđa sljedeće važne promjene u odnosu na današnje propise:

• obveznu solemnizaciju ugovora – svi novi ugovori o najmu morat će biti solemnizirani kod javnog bilježnika. To bi trebalo omogućiti znatno brže rješavanje sporova te provedbu ovrhe bez dugotrajnog sudskog postupka
• uvođenje mogućnosti naplate duga za najmodavce preko Agencije za osiguranje radničkih tražbina (ako se ispunjeni traženi uvjeti)
• obvezu sklapanja primopredajnog zapisnika – pri useljenju će se sastavljati zapisnik koji uključuje stanje stana, očitanja brojila i fotografije svih prostorija
• polog u visini jedne mjesečne najamnine (ako ugovorom nije drugačije uređeno)
• jasnije obveze ugovornih strana
  • Najmodavac mora predati i održavati stan u ispravnom stanju te otklanjati nedostatke.
  • Najmoprimac mora redovito plaćati najamninu i režije, pažljivo koristiti stan te prijavljivati uočene kvarove.
• pregled stana – ako nije drukčije ugovoreno, najmodavac može pregledati stan najviše dva puta godišnje, uz prethodnu najavu
• otkaz ugovora
  • Najmoprimac može otkazati ugovor bez navođenja razloga, uz otkazni rok od 60 dana.
  • Najmodavac prije otkaza mora poslati pisanu opomenu i dati 15 dana za ispravak povrede (npr. neplaćanje najamnine). Ako se povreda ne otkloni, rok za iseljenje ne može biti kraći od dodatnih 30 dana.
• ograničenje povećanja najamnine – tijekom trajanja ugovora najamnina se može povećati najviše jednom godišnje, uz prethodnu obavijest najmoprimcu i prema pravilima koja zakon propisuje

Ove izmjene imaju za cilj uvesti reda u prilično kaotično tržište najma kojeg karakterizira slaba zaštita najmodavaca i najmoprimaca. Neke od odredbi imaju smisla i sigurna sam kako će dovesti do bolje regulacije, no postoje i neke koje bi pojedine najmodavce mogle odgovoriti od iznajmljivanja, a pojedinim grupama najmoprimaca čak i štetiti. Na kraju ovoga teksta pronađi tablicu s usporednim prikazom dosadašnjih i predloženih budućih zakonskih rješenja vezanih uz dugoročan najam.

Otvorena pitanja

Iako prijedlog izmjena postojećeg Zakona jasno definira nove rokove i uvjete dugoročnog najma, ima nekoliko vrlo važnih otvorenih pitanja na koja nemamo još odgovor kao što je, na primjer:

• što će se dogoditi s postojećim ugovorima o najmu kada predložene izmjene postanu važeće (od 1.1.2027.)?
• postoji li obveza zaključivanja novog, solemniziranog ugovora?
• kako postupati u slučaju promjene cijene, otkaza ugovora, raskida ugovora kada postoje odstupanja u odnosu na trenutno važeći zakon itd.

Očekujem da ćemo se do usvajanja ovog zakona dobiti odgovore i na ova pitanja.

Što se smatra dugoročnim najmom – pravilo 30 dana

Uvjeti najma nekretnina, obveze i porez na prihod od najma definirani su kroz nekoliko zakona i pravilnika. To su primarno Zakon o najmu stanova (na snazi od 1. siječnja 2025. godine), Zakon o obveznim odnosima (na snazi od 30. prosinca 2023. godine), Zakon o porezu na dohodak te Pravilnik o porezu na dohodak. Prema navedenim propisima, ne postoji izričita definicija koja navodi koji je to točan rok koji se smatra dugoročnim (npr. 12 mjeseci), međutim, u praksi se dugoročnim smatra najam stana namijenjen stanovanju na rok duži od 30 dana, kada se i potpisuje Ugovor o najmu stana. Treba napomenuti kako se, sukladno novom Zakonu o porezu na nekretnine, plaćanja poreza na nekretnine izuzimaju sve one koje su u najmu najmanje 10 mjeseci godišnje pa je to, bar kolokvijalno, postao razlikovni kriterij kratkoročnog i dugoročnog najma.

U prijedlogu izmjena Zakona navodi se jasno definirano da se najam stana na rok manji od 30 dana ne smatra najmom stana koji podliježe odredbama ovog Zakona. Međutim, isto tako, jasno se navodi i da ako se ugovara najam na rok kraći od 30 dana, postaje obveza ishoditi rješenje o kategorizaciji prema propisima obavljanja ugostiteljske djelatnosti.

Koje su prednosti ili nedostaci dugoročnog u odnosu na kratkoročan najam

Ukratko, moglo bi se reći da su osnovne prednosti dugoročnog najma u odnosu na kratkoročni:

• troškovi pripreme, ulaganja, opremanja su jednostavniji te nisu strogo definirani niti propisani (jedini uvjet je da nekretnina mora biti  funkcionalna za stanovanje). Dobar primjer je kako je za potrebe kratkoročnog (turističkog) najma potrebno pribaviti atest plinskih instalacija, bojlera i struje te izraditi plan evakuacije što je kod dugoročnog najma očito ostavljeno korisniku na brigu (a i testiranje 😉)
• zaključivanje Ugovora o najmu s najmoprimcem uz (uskoro obveznu) solemnizaciju ugovora kod javnog bilježnika
• stalni prihod tijekom cijelog razdoblja iznajmljivanja
• niži troškovi – tekuće režije plaća najmoprimac, troškovi čišćenja nisu učestali kao kod kratkoročnog
• ne plaća se porez na nekretninu ako je najam duži od 10 mjeseci (kumulativno u godinu dana)

Naravno, dugoročni najam ima i svoje nedostatke, a neki najznačajniji su:

• obično niži prihod i zarada od kratkoročnog najma (što moguće više nije više slučaj s uvođenjem novog poreza na nekretnine)
• moguće viši porez – porez na dohodak od imovine kod dugoročnog u odnosu na paušalni porez po krevetu kod kratkoročnog najma
• nekretnina nije dostupna za osobne potrebe za vrijeme iznajmljivanja

Koji su koraci ako želite dati svoju nekretninu u dugoročan najam

Vlasnik nekretnine (najmodavac) svoju nekretninu može dati u dugoročni najam (najmoprimcu). No, pri tome potrebno je znati i dobro definirati uvjete pod kojima se nekretnina iznajmljuje i to sve odrediti u Ugovoru o najmu. Naravno, važno je pridržavati se zakonskih propisa koji točno definiraju i određuju najvažnije elemente takvog ugovornog odnosa kako bi ugovor bio valjan i pravno provediv za obje strane. Proces stavljanja nekretnine u dugoročni najam odvija se u nekoliko koraka, a to  su:

1. Zaključivanje ugovora o najmu (najmodavac i najmoprimac)
2. Dostava Ugovora u Poreznu upravu u roku od 8 dana od dana zaključenja ugovora / ako je Ugovor ovjeren kod javnog bilježnika, tada Ugovor u Poreznu treba dostaviti javni bilježnik
3. Rješenje o utvrđivanju obveze poreza na dohodak od imovine s iznosom mjesečnog poreza koji se mora platiti do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec kojeg izdaje Porezna uprava
4. Prijava najmoprimca – boravište / prebivalište (prema Zakonu o prebivalištu, ako se stan daje u najam duže od 3 mjeseca)

Zašto je važan ugovor o najmu

Ugovorom o najmu se određuju međusobni odnosi ugovornih strana – najmodavca i najmoprimca. U njemu se definiraju najvažnije stavke poput:

• ugovorne strane, 
• opis stana,
• iznos najma i način plaćanja, 
• trajanje najma, 
• obveza plaćanja i popis svih vrsta troškova koje su u obvezi plaćanja (režijski troškovi i slično)
• održavanje stana,
• odredbe o korištenju zajedničkih prostorija, 
• odredbe o primopredaji stana (Zapisnik o primopredaji nekretnine ključan je dokument kojeg je potrebno pripremiti i ispuniti nakon svake primopredaje nekretnine, bilo da se radi o kupnji, najmu ili zakupu. Ovaj dokument, koji se sastavlja u trenutku predaje ključeva, detaljno bilježi stanje nekretnine, uključujući popis namještaja, broj predanih ključeva, do stanja brojila za potrošnju električne energije, vode i plina. Njegova uloga je nezamjenjiva u sprječavanju budućih nesuglasica, posebno u vezi s eventualnom štetom ili režijskim troškovima).
• raskid / otkaz  ugovora
• prekid Ugovora
• prava i obveze najmodavca i najmoprimca i sl.

Ugovor o najmu zaključuje su u pisanom obliku. Do sada se nije morao ovjeriti kod javnog bilježnika, no ovjera solemniziranog ugovora ima snagu ovršne isprave. Ukoliko ugovor nije ovjeren kod javnog bilježnika, najmodavac ga je trebao dostaviti u roku od 8 dana od dana zaključenja ugovora u Upravni odjel / Poreznu upravu kao i svaku promjenu bitnih odredbi ugovora koje imaju utjecaj na iznos poreza. Zakon predviđa i novčanu kaznu ukoliko to najmodavac ne učini.

Ako je Ugovor ovjeren i solemniziran kod javnog bilježnika, tada je javni bilježnik dužan najkasnije u roku od 30 dana dostaviti Ugovor u Poreznu gdje se evidentira promjena u vezi porezne obveze i promjene se unose u Registar poreznih obveznika (RPO).

Koja je razlika ovjere potpisa kod javnog bilježnika i solemnizacije ugovora?

Ovjera potpisa je proces kojim javni bilježnik potvrđuje identitet osobe koja je potpisala dokument, a to ne uključuje provjeru sadržaja dokumenta niti pruža pravno mišljenje o njegovoj valjanosti te ne daje pravnu težinu kao što to čini solemnizacija ugovora.

Solemnizirani ugovor o najmu stana potvrđuje i ovjerava javni bilježnik. Pri tome provjerava da li je ugovor o najmu stana pisan prema Zakonu o najmu stana i da li odgovara propisanoj formi. Također, čita i tumači članke ugovora o najmu stana i pritom objašnjava i upozorava ugovorne strane na pravne posljedice na koje se odnosi ovršna klauzula. Solemnizirani ugovor je pravno obvezujući ugovor s ovršnom odredbom, a to znači da najmodavac ima pravo na brz i efikasan pravni postupak naplate ukoliko najmoprimac ne plati svoje obveze. To u praksi znači da u slučaju da najmoprimac ne plati najamninu i ne želi iseliti iz stana, najmodavac na temelju takve isprave može odmah pokrenuti ovršni postupak radi prisilne ovrhe na imovini i ovrhe radi iseljenja. Ukratko, temeljem takvog Ugovora, najmoprimac pristaje na provođenje postupka neposredne prisilne ovrhe u slučaju ako ne plaća najam. 

Prijedlogom izmjena Zakona propisuje se da svi ugovori moraju biti solemnizirani. Međutim, treba naglasiti da samo pokretanje ovrhe nije garancija naplate.

Proces se u praksi najčešće odvija na sljedeći način:

1. ukoliko najmoprimac ne plaća najamninu ili se ne želi iseliti u dogovorenom roku, najmodavac pokreće ovrhu
2. podnosi prijedlog nadležnom sudu prema mjestu gdje se nekretnina nalazi
3. prilaže ovršnu ispravu (solemnizirani ugovor) 
4. sud donosi Rješenje ako je sve pravno valjano
5. provodi se ovrha (npr. naplata preko računa)

Naplata putem Agencije za osiguranje radničkih tražbina je novost u predloženim izmjenama. Naime, na ovaj način se želi postići dodatno osiguranje najmodavca u naplati svojih potraživanja, u slučajevima kada se najmoprimac ne pridržava odredbi ugovora ili ih krši. No, da bi se najmodavac mogao naplatiti na ovaj način, moraju kumulativno biti ispunjeni određeni uvjeti:

• najmodavac mora predati Agenciji solemnizirani ugovor,
• platiti godišnju članarinu (do 2% godišnjeg iznosa najma),
• osigurati bianco zadužnicu najmoprimca (maximalni iznos do 10.000 eura),
• priložiti dokaze da nije plaćena najamnina, režijski troškovi itd.

Pravo na naknadu se priznaje za potraživanja dospjela najkasnije do 90 dana prije podnošenja zahtjeva za naknadu i pravo na naknadu traje sve dok najmoprimac ne iseli iz stana.

Trajanje ugovora o najmu 

Ugovor se može zaključiti na određeno ili neodređeno vrijeme trajanja. Kada je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, tada se obnavlja automatski na isto razdoblje, osim ako jedna od strana ne želi produžiti ugovor ili želi promijeniti uvjete. Ako najmodavac želi izmijeniti neke od uvjeta ugovora, mora o tome poslati obavijest najmoprimcu najmanje 30 dana prije isteka ugovora. Najmoprimac ima rok od 15 dana da novu ponudu prihvati, a ako to ne prihvati, smatrat će se da ne želi produžiti ugovor.

Otkaz ugovora

Najmodavac može otkazati ugovor o najmu prije isteka roka, ali prvo mora pisano dati opomenu najmodavcu i tražiti da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz, osim u slučaju kada najmoprimac više od 2 puta postupa suprotno Zakonu. Otkaz ugovora mora biti u pisanom obliku s obrazloženjem.

Razlozi kada najmodavac može dati otkaz u slučaju krivnje najmoprimca su:

• ako najmoprimac ne plati najam i troškove u ugovorenom roku,
• ako daje stan ili dio stan u podnajam,
• ako najmoprimac ometa druge stanare,
• ako u stanu boravi i neka druga osoba koja nije navedena u ugovoru bez dopuštenja najmodavca,
• ako najmoprimac koristi stan za neke druge namjene, a ne za stanovanje.

Otkazni rok u ovim slučajevima je 3 mjeseca  i to od prvog dana sljedećeg mjeseca od kada je otkaz primljen.

Također, ako je ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, tada osim svega navedenog, najmodavac može raskinuti ugovor i ako u se u taj stan namjerava useliti osobno vlasnik stana ili netko od njegovih potomaka, roditelja ili osoba koje najmodavac mora uzdržavati. U ovom slučaju, najmodavac može otkazati ugovor samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan isto na neodređeno vrijeme. Otkazni rok u ovom slučaju je 6 mjeseci.

Najveće izmjene prema prijedlogu u vezi roka otkaznih rokova, odnose se na otkazni rok kada najmodavac želi otkazati ugovor o najmu u slučaju kada nema krivnje najmoprimca, tj. najmoprimac ne krši ugovor. Prema prijedlogu, tada je otkazni rok za iseljenje minimalno 6 mjeseci, odnosno 12 mjeseci ako je najam trajao dulje od 5 godine. U oba slučaju, ovaj rok se produžuje za 6 mjeseci, ako u tom stanu živi maloljetno dijete s prijavljenim prebivalištem (najmanje 6 mjeseci prije otkaza ugovora o najmu). Ugovorom se mogu propisati i kraći rokovi, ali ne kraći od 3 mjeseca.

Otkaz ugovora na neodređeno vrijeme od strane najmoprimca

U ovom slučaju, prema prijedlogu izmjena, zakonski rok bi bio 60 dana, osim ako ugovorom nije drugačije definirano. Prema sadašnjem Zakonu, najmoprimac ima obvezu najmanje 3 mjeseca obavijestiti najmodavca o namjeri raskida ugovora.

Raskid ugovora

Najmodavac može raskinuti ugovor prema važećem Zakonu i to u pisanom obliku s obrazloženjem i rokom iseljenja koji ne može biti kraće od 15 dana, ako:

• najmoprimac nanosi štetu i u roku od 30 dana nije uklonjena šteta koju je najmoprimac napravio u zajedničkim prostorijama ili dijelovima zgrade,
• ako radi neke preinake u stanu, zajedničkim prostorijama bez pisane suglasnosti najmodavca.

Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku, može se podnijeti tužba za iseljenje i tako pokrenut postupak je hitan.

Najmoprimac također može tražiti izmjenu ili raskid ugovora u nekim slučajevima:

• u slučaju promijenjenih okolnosti koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora (najčešći primjeri iz sudske prakse su: gubitak posla, smanjenje prihoda, ozbiljna bolest / invaliditet, preseljenje zbog posla u drugi grad, prirodne nepogode – potres, poplave koje su učine stan neupotrebljivim, promjene obiteljskih okolnosti)
• neodržavanja stana (nisu učinjeni popravci i stan nije više zbog prijavljenih kvarova i nema uvjete za stanovanje i slično)

Znači, ukoliko najmodavac ne pristaje na pregovore o izmjeni ili raskidu ugovora, najmoprimac može pokrenuti sudski postupak, a nadležni sud tada utvrđuje ima li osnove za opravdanje raskida / otkaza ugovora.

Prema prijedlogu izmjena, najmoprimac može neovisno da li se radi o ugovoru na određeno ili neodređeno, otkazati ugovor, bez obveze navođenja razloga i to u roku od 60 dana, osim ako nije drugačije ugovoreno.

Periodički pregled stana najmodavca

Najmodavac ima pravo, uz prethodnu pisanu ili usmenu najavu najmanje 48 (četrdeset osam) sati unaprijed, pregledati stan radi provjere održavanja, korištenja i radi planiranog održavanja ili popravaka. Pregled se može obaviti najviše jednom mjesečno, osim u slučajevima hitnih popravaka, kada se pregled može izvršiti bez prethodne najave, ako bi odgoda mogla prouzročiti veću štetu (npr. puknuće cijevi, požar, provala). Najmoprimac se obvezuje omogućiti pristup stanu u razumnom roku nakon najave pregleda. Najmodavac je dužan obaviti pregled u razumnom vremenskom terminu, poštujući pravo najmoprimca na privatnost i mirno uživanje stana. U svakom slučaju, najmodavac nema pravo ulaska u stan bez pristanka najmoprimca, osim u slučajevima hitnosti kako je prethodno navedeno, sukladno članku 34. Ustava Republike Hrvatske.

I u ovom dijelu se uvodi kroz prijedlog izmjena konkretniji i predvidljiviji okvir za kontrolu stana, uz zaštitu privatnosti najmoprimca. Ako se ugovorom ne odredi drukčije, najmodavac može pregledati stan dva puta godišnje, uz prethodnu najavu.

Povećanje iznosa najamnine

Prema važećem Zakonu, kod ugovora na neodređeno najamnina se ne može mijenjati prije isteka godine dana, a kod izmjene postoji zakonski limit vezan uz prosječnu usporedivu najamninu u iznosu od + 20 %. U slučaju kada je to povećanje veće, najmoprimac može sudski osporavati iznos.

Prijedlog izmjena Zakona donosi novi način utvrđivanja povećanja cijene najma, odnosno najamnina se tijekom trajanja ugovora može povećati najviše jednom godišnje, uz prethodnu obavijest od najmanje 30 dana. Povećanje je ograničeno na postotak rasta cijena stambenih objekata prema DZS-u u prethodnoj godini.

Polog

Važeći Zakon nema opću zakonsku obvezu pologa. Prijedlog izmjena predviđa polog pri useljenju u visini jedne mjesečne najamnine, ako ugovorom nije drukčije određeno.

Primopredaja stana

Zapisnik o stanju stana postoji i sada kao zakonska obveza, ali prijedlog izmjena donosi značajno detaljniji propisani sadržaj. Iako je do sada veliki broj najmodavaca već primjenjivao ovakav način primopredaje, sada je zakonska obveza postojanje zapisnika koji mora sadržavati opis stanja, stanje svih brojila i fotografije svake prostorije.

Obveze najmodavca i najmoprimca

Važeći zakon relativno kratko uređuje obveze: najmodavac predaje i održava stan pogodnim za stanovanje, a najmoprimac ga mora čuvati i prijaviti nužne popravke.

Prijedlog izmjena zakona donosi detaljno opisane obveze obje ugovorne strane. Obveze najmodavca su: održavanje stana u funkcionalnom i ispravnom stanju za upotrebu, i najmodavac odgovara za stvarne i pravne nedostatke, te mora omogućiti potrebne popravke. Obveze najmoprimca su: plaćanje najamnine i režije, obavljanje hitnih popravka, snosi troškove za te sitne popravke i redovnu uporabu stana – čišćenje, soboslikarski radovi, mora prijaviti uočene nedostatke, odgovara za štetu nastalu uslijed nepravilne / nemarne upotrebe.

Potvrda o plaći / prihodima u svrhu utvrđivanja platne sposobnosti

Zemlje s jačim institucionalnim najmom i profesionalnim iznajmljivačima (npr. Njemačka, Austrija, Nizozemska, Belgija, Finska, Francuska, Švedska) češće standardiziraju zahtjev za potvrdom o plaći. U drugim zemljama, osobito u jugoistočnoj i srednjoj Europi, praksa je često neformalna, i iako zakon to ne zabranjuje, nije dio uobičajene procedure. Potvrda o plaći smatra se osobnim podatkom, te je potrebno pridržavati se Zakona o zaštiti osobnih podataka (NN 42/2018, 106/2018), koji provodi Opću uredbu o zaštiti podataka (GDPR). Traženje potvrde o plaći od budućeg najmoprimca u RH nije zabranjeno, ali mora biti provedeno u skladu s važećim zakonima o zaštiti osobnih podataka. Potrebno je osigurati da se ta informacija koristi samo u svrhu procjene kreditne sposobnosti najmoprimca, te da se radi o slobodnom pristanku najmoprimca na pružanje tih podataka.

Prijava boravišta / prebivališta prema Zakonu o prebivalištu 

Zakon o prebivalištu također navodi obvezu prijavu podataka da je vlasnik stana dao na korištenje drugoj osobi na razdoblje duže od 3 mjeseca, a za ovaj prekršaj predviđena je i novčana kazna u iznosu od 660 do 1.990 eura. Dakle, prema odredbama ovog Zakona, vlasnik stana ima i ovu obvezu.

Iznos najma i oporezivanje

Ugovorom je potrebno odrediti iznos najma, način plaćanja te vrstu i način plaćanja svih ostalih troškova (struje, vode, komunalne naknade, pričuve…). Ako je ugovor na neodređeno vrijeme trajanja, tada se iznos najma može mijenjati tek nakon isteka roka od 1 godine i to na način da iznos najma može biti najviše do 20% veći od prosječne najamnine u istom naselju, a podatke o toj prosječnoj cijeni daje upravni odjel lokalne samouprave. Ako je novi iznos najma veći od tih 20%, tada najmoprimac može putem suda tražiti utvrđivanje iznosa najma.

S obzirom na navedene specifičnosti iznosa najma s ugovorenim neodređenim i određenim rokom trajanja, može se zaključiti da sklapanje ugovora na određeni rok ima manje zakonskih ograničenja, te daje veće pogodnosti najmodavcu  kod izmjena određenih odredbi, tj. kod otkaznog roka, iznosa najma. Iznos najma je važan zbog određivanja iznosa poreza koje najmodavac mora plaćati. Važno je i znati da se iznos najma treba ugovoriti u tržišnom iznosu (prema prosječnim cijenama najma mjesta u kojem se nekretnina nalazi i slične površine koja se koristi), jer u protivnom, Porezna uprava će utvrditi kod izračuna obveze plaćanja poreza dohodak prema takvim tržišnim cijenama.

Porez na dohodak od imovine plaća se na iznos najamnine umanjene za 30% izdataka po stopi od 12%.

Primjer: 

Utvrđivanje dohotka od najma imovine i utvrđivanje poreza na dohodak od imovine u slučaju kada je ugovoreni iznos mjesečne najamnine od 400€ za stan površine 35 metara četvornih. (prosječna cijena najma u Zg u 2024. godini  je oko 14 eura po metru četvornom) 

Iz primjera je vidljivo da je mjesečna obveza plaćanja poreza najmodavca 42 eura, odnosno godišnji iznos je 504 eura, dakle gotovo jednako mjesečnom iznosu ugovorenog najma.

Važno:

• dohodak od najma imovine se smatra konačnim dohotkom i ne treba se nigdje prijavljivati po godišnjem obračunu
• ne ulazi u godišnji obračun poreza na dohodak i ne može se ostvariti pravo na osobni odbitak

Prosječna cijena najma stana ovisi o nekoliko faktora: prvenstveno o lokaciji, uređenosti stana, prostorijama koje se daju na korištenje i slično. 

Promjena Zakona od 1. siječnja 2025. donosi i promjenu pripadnosti poreza na dohodak po osnovi dohotka od najma i zakupa nekretnina prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.

Sažetak promjena

U nastavku pronađi tablicu s gore navedenim razlikama između dosadašnjeg i predloženog budućeg zakonskog rješenja dugoročnog najma:

• Dugoročan najam – što treba znati
• Porez na nekretnine
• Kako ulagati u trezorske zapise
• Brokeri – kako odabrati?
• O brokerima: Interactive Brokers (IB)