Živo se sjećam kupnje svoga stana. Opremljen samo madracem, prvu sam noć u njemu provela udišući miris (?) friško obojenih zidova. Spokojna. Tu sam. Pripadam. Imam svoje gnijezdo. Nisam više podstanar. Kada se iz Osijeka vraćam u Zagreb, konačno idem ‘doma’.
Bilo je to 2002 godine, ja nepunih 30, a nekretnine su, iz današnjeg ugla, bile jeftine. Tisuću eura ‘kvadrat’. Međutim, kamata 8%. Uz pomoć roditelja (jer Obitelj je sve) i vlastite ušteđevine, skupila sam maksimalan, za moje uvjete, iznos depozita – 40%. Ostatak na 10 godina, mjesečna rata oko 30% moje plaće. Banci sam, po isteku tih 10 godina vratila oko 45% veći iznos od traženog, starcima također sve (naravno, beskamatno). Stan je, tržišno gledano, danas vrjedniji +70% negdašnje kupovne cijene koja je otprilike iznosila 3.3x mojih godišnjih primanja.
Tada sam imala malo ili ništa pojma o ovome o čemu danas pišem. Bio je to intuitivan proces, doduše, nije odmoglo to što mi je sestra bankarica pa smo zajedno radile otplatne planove. Jamac za kredit bio je ujak koji je, zajedno s tetom, donirao i nešto rabljenog namještaja te pomogao u useljenju (jer, pogađate, obitelj je sve). Ono pravo opremanje stana trajalo je gotovo 6 godina. Zadnju stvar koju sam dodala bili su ‘lusteri’. Premotivno sam se vezala uz žarulje na stropu 🙂
Više od godinu dana spavala sam na već ranije spomenutom madracu – na podu. Prve sam se zime (valjda najgore ikad, tako se bar meni činila) smrzavala učeći za revizorske ispite uz više no dotrajalu vanjsku stolariju. Biljke u stanu povijale su se pod naletima vjetra 🙂
Ništa mi to nije smetalo, bila sam ‘svoja na svom’.Zašto ovo pišem? Kupnja prvog doma čista je emocija. Osjećaj zrelosti, otvaranja novog poglavlja, zasigurno jedna od najbitnijih investicija u životu. Ako ne i najbitnija.
Bila sam među prvima u tadašnjoj firmi koji su se odvažili na taj korak. Imam osjećaj kako su svi na neki način sudjelovali u toj priči. Bili smo jednako mladi, mučile su nas iste brige, a moj je ‘projekt’ bio, na neki način, testni za sve nas. Nije bilo dana kako me netko nije pitao kako napreduje traženje stana, što ima novoga. Bila su to, za mene, posebna vremena.
Neki dan me kolega s posla pita kada ću, nakon posta o autima, pisati o kupnji nekretnina? Obećala sam uskoro, pa evo, nije dugo čekao.
Kakva je danas situacija?
Kamate na kredite su drastično niže (3-4%), no cijene nekretnina značajno više. I dalje je, uz emocije, matematika više no poželjna.
Kupnja stana ili kuće, koju komentiram ovdje, isključivo se odnosi na kupnju vlastitog doma. Ne govorim o ‘investiranju‘ u nekretnine, to je to sasvim druga tema.
No, prije ikakve računice, moramo razjasniti neke stvari. Kupnja doma, prije svega, znači biti spreman skrasiti se na jednom mjestu poduže vrijeme (otprilike 10-tak godina). Danas su uvjeti na tržištu rada takvi da je potrebno jako dobro promisliti što takva dugoročna investicija znači. U kontekstu lokacije i održivosti primanja. Zato, razmisli dobro što hoćeš – gdje želiš živjeti, što želiš raditi? Ne srljaj.
Ne kupuj iznad svojih mogućnosti
Što to znači? Kad uđete u banku zatražiti financiranje, one će vam dati maksimalan iznos do kojega se možete zadužiti. Njihov je interes jasan, a zove se kamata. Zato će iznosi biti visoki i periodi otplate dugi. Nemojte ići tim putem.
Naš potencijal za kupnju nekretnine ne definiraju banke. Definiraju ih naša primanja. Što to, konkretno, znači?
Sigurna sam kako će dio koji slijedi uznemiriti duhove onih koji se spremaju kupiti svoju prvu nekretninu. Valja napomenuti kako pričam o racionalnim financijskim odlukama, ne maštanjima.
Dakle, vrijednost nekretnine koju kupujete ne bi smjela prijeći više od 2.5 – 3.5x vrijednosti godišnjih primanja. Evo kako to izgleda za različite visine zarada (mjesečni iznos u kunama i eurima):
Vrijednost nekretnine u odnosu na godišnja primanja
| 3.50 | 33,600 | 56,000 | 84,000 | 112,000 | 140,000 |
|---|---|---|---|---|---|
| Mjesečna primanja (HRK) | 6,000 | 10,000 | 15,000 | 20,000 | 25,000 |
| Mjesečna primanja (EUR) | 800 | 1,333 | 2,000 | 2,667 | 3,333 |
| Godišnja primanja (EUR) | 9,600 | 16,000 | 24,000 | 32,000 | 40,000 |
| 2.50 | 24,000 | 40,000 | 60,000 | 80,000 | 100,000 |
| 3.00 | 28,800 | 48,000 | 72,000 | 96,000 | 120,000 |
No, što se, za gore navedene iznos, danas može kupiti u Hrvatskoj? Odnosno, koliko ‘kvadrata’ u 4 najveća naša grada (uzela sam podatke za cijene stanova van centra ovdje):Dakle, ako naše kućanstvo mjesečno zarađuje 15,000 kuna (ili oko 2,000 eura), maksimalna vrijednost nekretnine koju si možemo priuštiti bila bi 84,000 eura. Osobno naginjem ka manjem iznosu, ali to sam ipak ja 🙂
Koliko m2 možeš kupiti?
| Grad | EUR/m2 | 33,600 | 56,000 | 84,000 | 112,000 | 140,000 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zagreb | 1,548 | 22 | 36 | 54 | 72 | 90 |
| Split | 1,902 | 18 | 29 | 44 | 59 | 74 |
| Rijeka | 1,122 | 30 | 50 | 75 | 100 | 125 |
| Osijek | 833 | 40 | 67 | 101 | 134 | 168 |
Dakle, za maksimalno preporučeni iznos nekretnine (u rangu 3.5x) u Zagrebu si društvo iz gornjeg primjera može priuštiti stan od ‘samo’ 50-tak kvadrata, u Splitu još manje, a najviše u mom rodnom Osijeku – no tamo prosječna primanja zaostaju za Zagrebom za više od 30%).
Banka će vam, pod pretpostavkom kako nemate drugih dugovanja, nuditi kredite u rangu 5-6x godišnjih primanja (osim onima koji zarađuju ispod prosjeka). U našem primjeru, umjesto 84 tisuće eura, vi biste se mogli zadužiti za oko 145 tisuće, živjeti u divnom, velikom stanu od 90 m2 (umjesto u ‘malom’ od 50m2), a kredit otplaćivati vi i vaši potmci sljedećih 30 godina.
Kupnja iznad vlastitih mogućnosti često vuče za sobom brojne neskrivene i skrivene troškove (veći iznos osiguranja nekretnine, režije, život u ‘fensi’ kvartu često traži viši standard, bolji auto). Budite pametniji od toga. Živite život koji si možete priuštiti.
Znam, lako je sada pričati iz topline svoga doma. Nije mi namjera nikome soliti pamet, ove su odluke, kao i sve, individualne. Moja je želja osvijestiti kakav utjecaj neracionalna investicija može imati na našu (ne samo financijsku) budućnost. Krediti bilo koje vrste (pa i oni stambeni) svojevrsna su ‘omča’ oko vrata. Sve dok ona postoji, vaš će život biti više uvjetovan vanjskim faktorima no vama samima. Ono što možete kontrolirati je – u kojoj mjeri.
Sad kad smo utvrdili (uz, pretpostavljam, dosta upitnika) maksimalnu vrijednost nekretnine, sljedeći korak je priča o njenom financiranju. I ona je prilično osvješćujuća, nemojte ju propustiti.
Za one koji su prošli ovaj proces, kakva su vaša iskustva s kupnjom nekretnine? Na koji način ste ju financirali? Da li joj je današnja tržišna vrijednost veća ili manja u odnosu na kupovnu? S današnjom pameću, što biste napravili drukčije? Javite i pomozite onima koji se na takav korak tek odlučuju.
