Cijene nekretnina u posljednjih par mjeseci opet skaču u nebo. Barem se takve traže po oglasnicima. Uzroci su porasta cijena brojni, nešto zdravija ekonomija, manjak radne snage u građevinskom sektoru, državne subvencije, sve pomalo… Ne treba zaboraviti kako je financijskoj krizi 2008 godini prethodio veliki nekretninski boom, a oni koji su tada investirali u taj oblik imovine, preko noći su izgubili ogroman novac drastičnim padom njihove vrijednosti.
Osobno, već neko vrijeme me proganja misao o povratku u rodni kraj. Bolje rečeno, životu na dvije adrese. Koliko je to samo fantaziranje, a koliko realnost, vidjet ćemo kroz nekoliko godina. Milijun je prednosti i mana takvog poteza, ali razmišljanje još nikome nije naškodilo. Bar ne ozbiljno 😉
Jedna od stavki (možda i najvećih) u takvom potezu je stanovanje. O kupnji stana za život (ne investiciju) pisala sam u svojoj objavi – Moj dom je dolje u predgrađu. Tamo sam se bavila analizom koliku si vrijednost stana možemo priuštiti obzirom na visinu godišnjih primanja. U ovoj ću objavi, osim vrijednosti nekretnine, usporediti Zagreb s ostatkom Hrvatske (te bliže regije) i u nekim drugim parametrima vezanima uz stanovanje. Bit će mi interesantno čuti vaše mišljenje.
Donja tablica prikazuje prosječnu kupovnu cijenu m2 te prosječnu cijenu najma u četiri najveća grada u Hrvatskoj u odnosu na neto plaće (sve temeljeno na jednosobnim stanovima izvan centra). Podaci su preuzeti sa stranice Numbeo, a trebale bi vrijediti za posljednji mjesec ove godine. Svi iznosi su u eurima.
| December 2018 | Zagreb | Osijek | Split | Rijeka |
|---|---|---|---|---|
| Najam m2 | 295 | 165 | 280 | 238 |
| Kupnja m2 | 1,568 | 849 | 1,913 | 1,121 |
| Neto plaća | 858 | 589 | 661 | 678 |
Ukratko, prosječan iznos najma stana značajno je niži u Rijeci (-19%) i Osijeku (-44%) nego u Zagrebu. Međutim, to se ne može reći za Split gdje je niži samo 5%.
Ako gledamo prosječnu kupovnu cijenu m2, jaz je još veći – Rijeka (-29%) i Osijek (-46%). Međutim, cijena m2 u Splitu viša je za 22% u odnosu na Zagreb.
Ako sve to stavimo kontekst prosječnih neto plaća, Rijeka i Split zaostaju za Zagrebom oko dvadesetak posto dok prosječna plaća u Osijeku ‘kaska’ čak trideset posto.
Što nam ove brojke govore?
| December 2018 | Zagreb | Osijek | Split | Rijeka |
|---|---|---|---|---|
| Kupnja/najam | 5.3 | 5.1 | 6.8 | 4.7 |
| Najam/neto plaća | 34% | 28% | 42% | 35% |
| Neto plaća/kupnja | 55% | 69% | 35% | 60% |
Ako promatramo cijenu m2 u odnosu na iznos mjesečnog najma, primjećuje se kako je ona u Splitu daleko iznad ostalih gradova (gotovo 7x viša). Kasnije, u prikazu ostalih nama bliskih europskih gradova, taj je odnos vrlo sličan onom u Ljubljani, dok se u ostalim gradovima kreće od 4 – 5x više.
Drugi pokazatelj pokazuje koliki je udio cijena najma u odnosu na prosječnu neto plaću u promatranom gradu. ‘Šampion’ je opet Split, gdje najamnina iznosi preko 40% prosječne plaće. Najpovoljniji je Osijek s 28%.
Ako uzmemo kako je preporučeni odnos troškova stanovanja u ukupnom budžetu otprilike 30%, osobe koje zarađuju prosječnu plaću u svim promatranim gradovima ne zarađuju dovoljno za pokriće svojih stambenih potreba, odnosno, drastično moraju srezati ostale troškove kako bi držali ‘glavu iznad vode’ svakoga mjeseca.
Zadnji pokazatelj kaže koliko mjeseci osoba s prosječnom plaćom mora raditi kako bi zaradila ‘kvadrat’ stana. Dok je u Osijeku za potrebno oko 1,5 mjeseca, u Splitu je to gotovo 3.
| December 2018 | Zagreb | Osijek | Split | Rijeka |
|---|---|---|---|---|
| Veličina stana | 40 | 40 | 40 | 40 |
| Kupovna cijena | 62,720 | 33,960 | 76,520 | 44,840 |
| Godišnja najamnina | 3,540 | 1,980 | 3,360 | 2,856 |
| Povrat u godinama | 17.7 | 17.2 | 22.8 | 15.7 |
| % povrat | 5.6% | 5.8% | 4.4% | 6.4% |
| Godine za zaraditi | 6.1 | 4.8 | 9.6 | 5.5 |
Uzmimo kako netko (tko zarađuje prosječnu plaću) želi kupiti stan od skromnih 40 m2 u jednom od hrvatskih gradova. Jasno je kako će za taj ‘projekt’ u Splitu morati izdvojiti značajno više (2.3x) nego u Osijeku. Isto tako, u Osijeku će morati raditi 5 godina, dok u Splitu gotovo 10 (ako nerealno pretpostavimo kako puni iznos mjesečne plaće ide na otplatu stana).
Koji je povrat?
Ukoliko netko investira u nekretninu u navedenim gradovima, koji povrat može očekivati u vidu najma? Najpovoljniji je omjer u Rijeci, gdje se uloženi novac vraća kroz nešto manje od 16 godina, a najduži, naravno, opet u Splitu gdje na to trebate čekati više od 22 godine. U kontekstu godišnjeg prinosa (ipak je ovo blog za takve :), povrat je od 4 do 6% godišnje ovisno o gradu (bez uračunatih troškova održavanja i slično).
Prije no što krenem na usporedbu Zagreba i ostalih glavnih gradova u regiji, moram se osvrnuti i na vrijednost stana koji si, objektivno, temeljem godišnjih primanja, navedene osobe mogu priuštiti.
Ako se sjećate mog posta, maksimalna preporučena vrijednost bila bi oko 3,5x godišnjih primanja. Sukladno toj računici, u Splitu bi si netko mogao priuštiti 15 m2, dok je Osijeku to oko 29 m2. Zagreb i Rijeka su na oko 22 m2.
Kako izgledaju drugi gradovi u regiji?
Za početak, pogledajmo Zagreb u odnosu na neke gradove bivše Juge.
| December 2018 | Zagreb | Ljubljana | Beograd | Skopje | Sarajevo |
|---|---|---|---|---|---|
| Najam m2 | 295 | 376 | 193 | 163 | 166 |
| Kupnja m2 | 1,568 | 2,504 | 1,172 | 842 | 956 |
| Neto plaća | 858 | 1,084 | 389 | 346 | 449 |
| Kupnja/najam | 5.3 | 6.7 | 6.1 | 5.2 | 5.8 |
| Najam/neto plaća | 34% | 35% | 50% | 47% | 37% |
| Neto plaća/kupnja | 1.8 | 2.3 | 3.0 | 2.4 | 2.1 |
| Veličina stana | 40 | 40 | 40 | 40 | 40 |
| Kupovna cijena | 62,720 | 100,160 | 46,880 | 33,680 | 38,240 |
| Godišnja najamnina | 3,540 | 4,512 | 2,316 | 1,956 | 1,992 |
| Povrat u godinama | 17.7 | 22.2 | 20.2 | 17.2 | 19.2 |
| % povrat | 5.6% | 4.5% | 4.9% | 5.8% | 5.2% |
| Godine za zaraditi | 6.1 | 7.7 | 10.0 | 8.1 | 7.1 |
Najskuplja je, naravno, Ljubljana. Najam je oko 26% viši u odnosu na Zagreb, no toliko je veća i prosječna plaća. No, cijena m2 je oko 60% viša čime je Ljubljana, prema omjeru cijene m2 i najamnine, u razini jednog Splita.
Interesantno je primijetiti kako je u Beogradu iznos najamnine gotovo 50% prosječne neto plaće, najviše od svih promatranim gradovima. Jednako tako, Beograđanima treba gotovo 3 mjeseca za zaraditi jedan m2 stana.
Ako cijeli izračun opet svedemo na kupnju stana od 40 m2, u Beogradu će trebati gotovo 10 godina za otplatiti stan. U tom kontekstu, osim u Splitu, u svim ostalim gradovima Hrvatske povoljniji je omjer u odnosu na sve ostale gradove regije. Povrat na investiciju (mjeren kao godišnja najamnina u odnosu na vrijednost stana) najviša je u Skopju (5,8%), a najniža u Ljubljani (4,5%).
Za vrijednost svoje godišnje plaće, najviše ‘kvadrata’ (ako promatramo samo glavne gradove) si ipak mogu priuštiti Zagrepčani (23 m2), a najmanje u Beograđani (14 m2). Ostali gradovi u regiji kreću se od 17 – 20 m2.
Ukoliko vas zanima odnos Zagreba i nekih drugih, nama usporedivih gradova u EU (Bukurešt, Bratislava, Budimpešta i Sofija) te neusporedivih (Beč), pogledajte cjelokupan prikaz ovdje.
Ukratko, ukoliko unajmljujete stan, taj će vas ‘sport’ najmanje koštati u Beču ( najam je 31% neto plaće), a najviše u već spomenutom Beogradu (50%). No, ako želite kupiti stan za vlastite potrebe, najviše m2 si možete priuštiti u Sofiji (30 m2), a najmanje opet u Beogradu (14 m2). Ukoliko se odlučite investirati u kupnju nekretnine i živjeti od najma, najveći povrat očekujte u Sofiji (8,4%), a najmanji u Ljubljani (4,5%).
Preko 80% čitatelja ovog bloga (bar prema Anketi o financijskoj slobodi) živi u vlastitoj nekretnini.
Kakva su vaša iskustva s cijenama nekretnina? Koliko ste plaćali m2 prilikom kupnje? Razmišljate li o investicijama u nekretnine? Koliko biste bili spremni dati? Ako iznajmljujete, koji je godišnji prinos? Jesu li cijene ovdje prikazane realne?
Bit će zanimljivo pratiti razvoj ovih pokazatelja u sljedećim mjesecima i godinama.
